马克思认为，地租是土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。马克思按照地租产生的原因和条件的不同，将地租分为三类：级差地租、绝对地租和垄断地租。前两类地租是资本主义地租的普遍形式，后一类地租(垄断地租)仅是个别条件下产生的资本主义地租的特殊形式。

地租是土地所有者凭借土地所有权从土地使用者那里获得报酬。

在某些场合下，西方经济学把地租定义为物主将其所有的土地、房屋或任何财产租给他人使用所获得的报酬，并不一定专指出租土地而获得的租金。按照这个定义，把地租分为契约地租和经济地租两类。契约地租又称商业地租，是指物主将土地或其他财物出租给承租者，承租者按租赁契约支付给物主之租金。经济地租又称理论地租，有广义和狭义之分。广义上讲，经济地租是指人们使用任何生产要素所获得的超额利润。狭义上讲，经济地租是指人们利用土地所获的超额利润，即土地总收益扣除总成本的剩余部分。一般所谓地租，是针对狭义地租而言的。

（一）产量差异导致地租产生

古典经济学家李嘉图、穆勒等认为地租产生的原因是不同土地生产商品产量的差异。

假设肥沃土地、贫瘠土地上生产的都是小麦，且肥沃土地、贫瘠土地生产的小麦品质一样。肥沃的土地小麦产量高，为1000公斤/亩，贫瘠的土地小麦产量低，为500公斤/亩。肥沃土地、贫瘠土地生产小麦的成本都是500元/亩。小麦价格由贫瘠土地生产成本决定，为1元/公斤。从而，肥沃土地生产小麦的收入为1000元/亩，肥沃土地生产小麦的成本为500元/亩，从而，肥沃土地将产生利润为：

1000元/亩- 500元/亩= 500元/亩

这500元将变成肥沃土地的地租。

（二）质量差异产生地租

现代经济学家汪林海等扩展了古典地租理论，认为不同土地生产商品的质量差异也会产生地租。

假设肥沃土地、贫瘠土地上生产的都是甘蔗，且肥沃土地、贫瘠土地生产的甘蔗产量一样，都为1万株甘蔗/亩。肥沃土地生产的甘蔗品质高，贫瘠土地生产的甘蔗品质低，肥沃土地甘蔗的价格是贫瘠土地甘蔗的1.5倍。肥沃土地、贫瘠土地生产甘蔗的成本都是1万元/亩。贫瘠土地甘蔗价格由贫瘠土地生产成本决定，为1元/株，从而肥沃土地甘蔗的价格为1.5元/株。从而，肥沃土地生产甘蔗的收入为1.5万元/亩，肥沃土地生产甘蔗的成本为1万元/亩，从而，肥沃土地将产生利润为：

1.5万元/亩-1万元/亩=0.5万元/亩

这0.5万元/亩将变为肥沃土地的地租。

城市中地租的产生，主要是土地上商品质量（品质）差异造成的。城市中好地段、差地段生产住房的数量不一定有差异，但好地段住房品质高，价格高，差地段住房品质差，价格低，好地段住房价格与差地段住房价格的差异，就导致好地段有更高的地租。

绝对地租，是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。绝对地租既不是农业产品的社会生产价格与其个别生产价格之差，也不是各级土地与劣等土地之间社会生产价格之差，而是个别农业部门产品价值与生产价格之差。因此，农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成是绝对地租形成的条件，而土地所有权的垄断才是绝对地租形成的根本原因。绝对地租的实质和来源是农业工人创造的剩余价值。

级差地租，是由农产品个别生产价格低于社会生产价格的差额而形成的超额利润所构成的。

1．级差地租的含义及其产生的条件与原因

马克思认为资本主义的级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润。级差地租来源于农业工人创造的剩余价值，即超额利润，它不过是由农业资本家手中转到土地所有者手中了。形成级差地租的条件有三种：①土地肥沃程度的差别；②土地位置的差别；③在同一地块上连续投资产生的劳动生产率的差别。马克思按级差地租形成的条件不同，将级差地租分为两种形式：级差地租第一形态（即级差地租Ⅰ）和级差地租第二形态（即级差地租Ⅱ）。级差地租Ⅰ，是指农业工人因利用肥沃程度和位置较好的土地所创造的超额利润而转化为地租（即由前两个条件产生）。级差地租Ⅱ，是指对同一地块上的连续追加投资，由各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化为地租。

2．级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的关系

级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ虽各有不同的产生条件，但二者的实质是一样的，它们都是由产品的个别生产价格低于社会生产价格的差额所产生的超额利润转化而成。级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的前提、基础和出发点。

垄断地租，是指由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。

关于非农业用地的地租在土地所有权与土地经营权相分离的条件下，不论租用农地或非农地都须支付地租。马克思论述的非农业用地的地租，是指建筑地段和矿山地段的地租。建筑地段地租是指工商业资本家为获得建筑多种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。建筑地段地租同农业地租的明显区别，在于农业中土地的肥沃程度和位置对级差地租有决定作用，而对于建筑地租，则是位置起着决定作用。同时，由于垄断价格对建筑地租起着很大作用。矿山地租指工业资本家为取得采掘地下矿藏的权利而向土地所有者支付的地租。由于矿山的数量有限，也存在着经营的垄断，使矿产品必须按劣等生产条件决定的生产价格出售，因而优中等矿山可以取得超额利润而转化为矿山地租。

马克思认为地租是土地所有权的实现形式，一切形式的地租，都是土地所有权在经济上实现自己、增值自己的形式。马克思指出：“不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地借以实现的经济形式”。资本主义地租就是农业资本家为获取土地的使用权而交给土地所有者的超过平均利润的那部分价值。在资本主义生产方式下，实际的耕作者是雇佣工人，他们受雇于一个只是把农业作为资本的特殊使用场所，作为把自己的资本投在一个特殊生产部门来经营的资本家即农场主。这个作为租地农场主的资本家，为了得到在这个特殊生产厂所使用自己资本的许可，要在一定期限内按契约规定支付给土地所有者一个货币额，这个货币额就是地租。

马克思指出，资本主义地租是以资本主义土地私有制为前提的，是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入， 其特点在于土地所有权和使用权的分离。马克思从土地所有制入手，对地租进行了分析，指出，无论地租的性质、内容和形式有何不同，都是土地所有权在经济上的实现。马克思还对地租产生的原因和条件进行了分析和研究。根据地租产生的原因和条件，马克思把地租分为级差地租和绝对地租，指出这是资本主义地租的两种基本形式。此外，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。

古典经济学家和现代经济学家分别在各自的主要经济学著作中，对地租问题发表了自己的见解和观点。 早在17世纪后期，英国重商主义学派的代表人物、资产阶级古典政治经济学的创始人威廉·配第在其名著《赋税论》中首次提出，地租是劳动产品扣除生产投入维持劳动者生活必须后的余额，其实质是剩余劳动的产物和剩余价值的真正形态。法国重农学派的代表人物之一杜尔哥在1766年发表的《关于财富的形成和分配的考察》一书中指出，由于农业中存在着一种特殊的自然生产力，所以能使劳动者所生产出来的产品数量，扣除为自己再生产劳动力所必需的数量还有剩余，这就是自然恩赐的“纯产品”，也是土地对劳动者的赐予。这种“纯产品”是由农业劳动者用自己的劳动向土地取得的财富，但却为土地所有者所占有，这就是地租。

古典政治经济学主要代表人物和创始人之一亚当·斯密，在其1776年出版的《国富论》中系统地研究了地租。他认为，地租是作为使用土地的代价，是为使用土地而支付给地主的价格，其来源是工人的无偿劳动。英国古典政治经济学的杰出代表和理论完成者大卫·李嘉图，运用劳动价值论研究了地租，他在1817年发表的《政治经济学与赋税原理》一书中，集中地阐述了他的地租理论。他认为，土地的占有产生地租，地租是为使用土地而付给土地所有者的产品，是由劳动创造的。地租是由农业经营者从利润中扣除并付给土地所有者的部分。

现代资产阶级经济学的权威代表人物之一保罗·a·萨缪尔森认为，地租是为使用土地所付的代价。土地供给数量是固定的，因而地租量完全取决于土地需求者的竞争。美国现代土地经济学家雷利·巴洛维在他所著《土地资源经济学——不动产经济学》一书中认为：地租可以简单地看作

是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分。各类土地上的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系。

地租是一个历史范畴，在不同的社会形态下，由于所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也不同，体现着不同的生产关系。在封建制度下，地租则反映的是地主剥削农民(农奴)的生产关系。地租包含了直接生产者(佃农)的全部剩余生产物。封建地租表现为三种形式：劳役地租(即地主直接占有农奴的剩余劳动)、实物地租(由农奴将剩余生产物以实物形态缴予地主)和货币地租(农民将生产物出售，以货币形态将大部分所得缴予地主)。资本主义地租是从封建地租中产生的，它以货币地租为主要形式。

所反映的是土地所有者(地主)和产业资本家共同剥削工人的经济关系。社会主义地租反映的是在国家、集体和个人三者利益一致的前提下，对土地收益的分配关系；同时也是国家用于调节社会生产与分配的经济杠杆。

在资本主义生产方式的农业中，面积相同质量不同的土地，租地农业资本家向土地所有者交纳地租数量不同，这就表现为级差地租。马克思假定农业产品和工业产品一样，是按照生产价格出售的。因为只有在这个前提下，农业资本家才能获得平均利润，从而才肯投资于农业。由于土地资源的稀缺性和资本主义土地经营权的垄断，一部分农业资本家租种了优、中等地，就会排斥其他资本家再利用它，其他资本家只能在劣等地上进行耕种。在平均利润率规律作用下，种植劣等地的资本家也要求获得平均利润，这样，农产品的社会生产价格就必须由劣等地农产品的个别生产价格来决定。农业资本家把等量资本投资在优等地和中等地上，比投资在劣等地上可以获得更多的农产品。那么优等地和中等地的个别生产价格低于劣等地农产品的个别生产价格决定的社会生产价格，因而在平均利润之外，还可以获得超额利润，这些超额利润转化为级差地租，交纳给土地所有者。

土地作为生产条件，它质量优、劣的差别只是产生级差地租的自然条件或基础，不是产生级差地租的原因。因为生产条件的差别在任何生产部门都存在，但是一般不存在对使用较好生产条件的垄断，因而不能像种优、劣等地那样形成持久性的超额利润。在农业中，只有当土地自然条件的差别同时与土地经营的垄断结合在一起的时候，级差地租才会形成。