房屋是住人或存放东西的钢筋混凝土构成的建筑物。房屋是家庭的基体，房屋是人类生存的寄托，在这里人们可以避开外界一切干扰，和自己的亲人享受自由自在。

【词目】房屋

【拼音】fáng wū

【英文】House

[House；Building]多少是按永久存在设计而建成的建筑物，占用土地空间，通常有屋顶，多半完全用墙包围住，作为住宅、仓库、工厂、牲畜圈棚或其他有用的建筑物。

一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。但根据某些地方的房屋生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。

1、房子。

曹雪芹《红楼梦》第三回：“黛玉度其房屋院宇，必是荣府中之花园隔断过来的。”

巴金《家》十三：“﹝他﹞造就了这一份大家业，广置了田产，修建了房屋。”《山西“假记者村”探秘》：“紧邻公路的一排房屋显得排场些，村委会办公地点也邻着公路。尽管外界关于“假记者村”的传闻已经满天飞，村民们却对这个新闻显得很陌生。”1989年《睢县志·文化·古建筑》：“袁家山（袁可立别业），……新中国成立后，几经修整，增建房屋三间。”

2、指妻妾。

吴敬梓《儒林外史》第二一回：“假如你焦他没有房屋，何不替他娶上一个孙媳妇，一家一计过日子？”

名词解释：房屋，多指规模较大的。法律上指，供一家人日常起居的、外人不得随意进入的封闭空间。《中华人民共和国宪法》第39条：中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。建造房屋的时候要用水泥砖头，不要用红砖头。

《水浒传》第三三回：“南边有个小寨，是文官刘知寨的住宅。” 清代李渔《巧团圆·梦讯》：“以后睡梦之中，不上这座小楼就罢，若还再走上去，定要讨个下落，且看是谁家住宅。”

沙汀《丁跛公》：“许多连他不如的人，在这扰乱的岁月中，都已经走上正路了，他们建筑起‘四水列堂’的住宅了。”宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。

概念

一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。但根据某些地方的房屋生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。

住宅结构：一般包含：客厅、卧室、餐厅、厨房、卫生间、阁楼等。

早期

原始人类为避寒暑风雨，防虫蛇猛兽，住在山洞里或树上，这就是所谓的“穴居”和“巢居”（树上筑巢）。经过不断进化，古人开始营建房屋。据考古发掘证明。

曲折的古代

随着人类文化技术的发展，人们开始按照事先设计好的方案建造房屋。于是经过人们精工雕凿、科学拼接而成的木屋和石屋，以及木石土合用建造的各种形式的房屋大量出现，直至发展为规模宏大的宫殿建筑群和寺庙建筑群。

由于历史文化抑或风俗习惯的不同，不同民族的人们创造了各式不同的房屋。考古发掘证明，我国最早的房屋建筑产生于距今约六七千年前的新石器时代。当时的房屋主要有两种，一种是以陕西西安半坡遗址为代表的北方建筑模式—半地穴式房屋和地面房屋；半地穴式房屋多圆形，地穴有深有浅，以坑壁作墙基或墙壁；坑上搭架屋顶，顶上抹草泥土；有的四壁和屋室中间还立有木柱支撑屋顶。一种是以浙江余姚河姆渡遗址为代表的长江流域及以南地区的建筑模式—干栏式建筑；一般是用竖立的木桩或竹桩构成高出地面的底架，底架上有大小梁木承托的悬空的地板，其上用竹木、茅草等建造住房。干栏式建筑上面住人，下面饲养牲畜。

伟大的近代

近代的房屋，在本质上又有了巨大变革。人们不再单纯地依靠天然材料，而是采用钢筋水泥等人工材料，而且更加重视房屋内外的装饰。例如在墙壁上镶瓷砖，甚至涂上金粉，使得房屋变得金碧辉煌，光彩夺目。这些建筑，无论从结构还是外观，都远远超过了古代房屋。

美丽的现代

中国人有强烈且十分传统的家庭意识，现代的房屋已不仅是供人们生活工作的庇护所，它为人类提供了生产、科研、艺术创作等一切发展现代文明的场所。

按用途分类

房屋用途应按设计所规定的用途进行划分。如果与住宅、商业经营用房有关的兼有两种以上用途的房屋，应按设计规定的用途分别计算建筑面积。如一栋住宅楼的地下室不住人，一层为商店，其余为家属住宅，则应将地下室面积计入其他用途，商店面积计入商业营业用房，其余面积计入住宅，如一座厂房带有生活间、办公室，可都计入厂房面积。

1、住宅

【住宅】是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。

【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。

住宅按套统计。两户合用一套的住宅，按一套统计；一户用两套或两套以上的应按实际套数统计。

【非成套住宅】是指供人们生活居住的但不成套的房屋。

【集体宿舍】是指机关、学校、企事业单位的单身职工、学生居住的房屋。

2、工业、交通、仓储用房

【工业用房】是指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋。

【公用设施用房】是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。

【铁路用房】是指铁路系统从事铁路运输的房屋。

【民航用房】是指民航系统从事民航运输的房屋。

【航运用房】是指航运系统从事水路运输的房屋。

【公交运输用房】是指公路运输、公共交通系统从事客、货运输、装御、搬运的房屋。

【仓储用房】是指用于储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库用房。

3、商业、金融和信息用房

【商业服务用房】是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。

【经营用房】是指各种开发、装饰、中介公司等从事各类经营业务活动所用的房屋。

【旅游用房】是指宾馆、饭店、乐园、俱乐部、旅行社等主要从事旅游服务所用的房屋。

【金融保险用房】是指银行、储蓄所信用社、信托公司、证券公司、保险公司等从事金融服务所用的房屋。

【电讯信息用房】是指各种邮电、电讯部门、信息产业部门，从事电讯与信息工作所用的房屋。

4、教育、医疗卫生和科研用房

【教育用房】是指大专院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园、托儿所、职业学校、业余学校、干校、党校、进修院校、工读学校、电视大学等从事教育所用的房屋。

【医疗卫生用房】是指各类医院、门诊部、卫生所（站）、检（防）疫站、保健院（站）、疗养院、医学化验、药品检验等医疗卫生机构从事医疗、保健、防疫、检验所用的房屋。

【科研用房】是指各类从事自然科学、社会科学等研究设计、开发所用的房屋。

5、文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房

【文化用房】是指文化馆、图书馆、展览馆、博物馆、纪念馆等从事文化活动所用的房屋。

【新闻用房】是指广播电视台、电台、出版社、报社、杂志社、通讯社、记者站等从事新闻出版所用的房屋。

【娱乐用房】是指影剧院、游乐场、俱乐部、剧团等从事文娱演出所用的房屋。

【园林绿化用房】是指公园、动物园、植物园、陵园、苗圃、花圃、花园、风景名胜、防护林等所用的房屋。

【体育用房】是指体育场、馆、游泳池、射击场、跳伞塔等从事体育所用的房屋。

6、机关事业办公用房

【机关事业办公用房】是指党、政机关、群众团体、行政事业单位等行政、事业单位等所用的房屋。

7、军事用房

【军事用房】是指中国人民解放军军事机关、营房、阵地、基地、机场、码头、工厂、学校等所用的房屋。

8、其他用房

【涉外用房】是指外国使、领馆、驻华办事处等涉外所用的房屋。

【宗教用房】是指寺庙、教堂等从事宗教活动所用的房屋。

【监狱用房】是指监狱、看守所、劳改场（所）等所用的房屋。

按产别分

【国有房产】是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。

【直管产】是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用。

【自管产】是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。

【军产】是指中国人民解放军部队所有的房产。包括由国家划拨的房产、利用军费开支或军队自筹资金购建的房产。

【集体所有房产】是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资 建造、购买的房产。

【私有（自有）房产】是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。其中部分产权：指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。

【联营企业房产】是指不同的所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。

【股份制企业房产】是指股份制企业所投资建造或购买的房产。

【港、澳、台投资房产】是指港、澳、台地区投资者以合资、合作或独资在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。

【涉外房产】是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。

【其他房产】是指凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋。

按结构分类

【钢结构】是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。

【钢、钢筋混凝土结构】是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。

【钢筋混凝土结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。

【混合结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。

【砖木结构】是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。

【其他结构】是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。

（四）按房屋建筑楼层分类

【房屋层数】房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.2m以上（不含2.2m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

【地下室】是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室）。

【假层】是指建房时建造的，一般比较低矮的，层高不是全部为2.2米以上的非正式层。假层从房屋外面看，像是一个自然层，但它一般不作正式住宅或商业房屋用途，而是用作公共休闲、绿化等。

【附层（夹层）】是指建房时建造的，房屋内部空间的局部层次。

【阁楼（暗楼）】一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。

【低层住宅】 指一层至三层的住宅。

【多层住宅】 指四层至六层的住宅。

【中高层住宅】 指七层至九层的住宅。

【高层住宅】 指十层及十层以上的住宅。

【超高层住宅】指高度超过100m的住宅。

按年代分类

房屋建成年份是按房屋实际竣工年份计算，拆除翻建的，按翻建竣工的年份计算；扩建的房屋，面积超原房屋面积的，按扩建竣工年份计算，未超过的按原房屋竣年份填写。

【1949年以前的房屋】 指1949年（含1949年）以前建成的房屋。

【五十年代的房屋】 指1950年至1959年期间建成的房屋。

【六十年代的房屋】 指1960年至1969年期间建成的房屋。

【七十年代的房屋】 指1970年至1979年期间建成的房屋。

【八十年代的房屋】 指1980年至1989年期间建成的房屋。

【九十年代的房屋】 指1990年至1999年期间建成的房屋。

（六）按房屋建筑质量分类

【完好房屋】 指主体结构完好。不倒、不塌、不漏。庭院不积水、门窗设备完整，上下水道通畅，室内地面平整，能保证居住安全和正常使用的房屋，或者虽有一些漏雨和轻微破损，或缺乏油漆保养，经过小修能及时修复。

【基本完好房屋】 指主体结构完好，少数部件虽有损坏，但不严重，经过维修就能修复的房屋。

【一般损坏房屋】 指主体结构基本完好，屋面不平整、经常漏雨，门窗有的腐朽变形，下水道经常阻塞，内粉刷部分脱落，地板松动，墙体轻度倾斜、开裂，需要进行正常修理的房屋。

【严重损坏房屋】指年久失修，破损严重，但无倒塌危险，需进行大修或有计划翻修、改建的房屋。

【危险房屋】是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。

一、建筑面积

【房屋建筑面积】 是指含自有（私有）房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2m以上（含2.2m）的永久性建筑。

【住宅建筑面积】 是指供人居住使用的房屋建筑面积，包括企事业、机关、团体等的集体宿舍和家属宿舍。

【成套住宅建筑面积】 是指成套住宅的建筑面积总和。

【危险房屋建筑面积】 是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋建筑面积。

【房屋减少建筑面积】 指报告期由于拆除、倒塌和因各种灾害等原因实际减少的房屋建筑面积(包括私有房屋)。

二、计算规则

1、计算全部建筑面积的范围

（a）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

（b）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.2m以上部位计算建筑面积。

（c）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2m以上的，按其水平投影面积计算。

（d）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

（e）房屋天面上，属永久性建筑，层高2.2m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

（f）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

（g）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

（h）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

（i）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

（j）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.2m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

（k）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

（l）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

（m）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

（n）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.2m以上部位的外围水平面积计算。

（o）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

2、计算一半建筑面积的范围

（a）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

（b）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

（c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

（d）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

（e）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

3、不计算建筑面积的范围

（a）层高小于2.2m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.2m的地下和半地下室。

（b）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。

（c）房屋之间无上盖的架空通廊。

（d）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

（e）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

（f）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

（g）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

（h）活动房屋、临时房屋、简易房屋。

（i）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

（j）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

三、使用大小

【房屋使用面积】是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

【住宅使用面积】是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙线计算。

房屋的所有权和使用权是在房屋交易中经常见到的两种权利状态。房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。《中华人民共和国民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。拥有上述房屋所有权的四项权能，所有权人可以占有、管理、使用、处置所有的房屋，包括出售、出租、抵押、赠予、继承，并且排除他人的权利。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。房屋的使用权是指对房屋拥有的利用及有限占用权。通过房屋租赁或借用实现的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠予、继承等，它包含在房屋的所有权之中，是房屋所有权四项基本权能之一。

产权即所有权，按照传统法理，所有权包括4种权能：占有、使用、收益和处分。使用权仅为所有权权能之一。从21世纪初期的房地产业房屋结构房屋使用权

通过上面的分析，仅就居住而言，房地产业中的产权与使用权的差异不大，因此你在买房时，可根据自己的需求和承受能力选择购买带产权房，还是只买有使用权的房。

我国实行的是土地国有制，即在中华人民共和国国土上，所有土地的所有权都是国家的，这种所有权是不出让的。开发商建房的土地是向国家买的有期限的使用权，最长为70年。根据我国现行法律，到时国家就要把土地（当然包括土地上的建筑物）无偿收回。所以，买产权房并无永久产权可言，开发商向国家买多少年土地使用权，你所购的产权房的产权就是多少年。有些开发商向国家购买了期限70年的土地使用权，由于种种原因，三年后再建房，建房再用去二年，建成后又一下子卖不掉，如你到建成后第三年买了房，那你所购买的产权房的产权期限只是62年。如果你买了别人居住过20年的二手产权房，你所拥有的产权期限就不到50年了。

房屋所占土地的使用权是国家出售给房地产开发商的，开发商建好房子后，再将房屋及土地使用权转让给购房居民。问题是售房时，没有一家房地产开发商老老实实向购房居民说明他们出售的产权房的实际产权是多少年。到年限国家要无偿收回土地和住房。如购房居民仍想拥有房产，必须再向国家交纳若干年限的土地使用金。事实正是这样，如果购房居民未能在产权期限内将房产卖出去，那么就会遭受不必要的经济损失。产权也好，使用权也好，都不是永久的，购房要想代代相传是不可能的，除非你子子孙孙不断向国家缴纳土地使用金。

所谓产权，就是所有权。从法律角度讲，所有权包括占有、使用、收益、处分四种权能。使用权为所有权的权能之一。你拥有一套住房的使用权，看上去你也占有了这套住房。但要出租就会受到一定的限制，能否出租、转让获取收益，都要受到有关法规、契约、产权所有者的制约。再来剖析一下处分权，这应该是产权拥有者最根本的权能。在21世纪初期，按有关规定，居民拥有“使用权”也有处分权，尽管他处分的是“使用权”，而不是“所有权”。在房地产中的产权与使用权两个概念并没有多大差别，因为实际效果一样，只是多了一种“我拥有产权”的心理感受而已。