共同抵押（Common mortgage）又称总括抵押或连带抵押。为担保同一债权，在数个不动产或不动产物权上设定抵押权的特殊抵押形式。共同抵押不是数个抵押权的单纯结合，而是基于担保同一债权，为同一目的而于数个不动产或不动产物权上设立。故其权利为复数抵押权，债权人因任何一个抵押权受到清偿时，其他抵押权即因目的达到而消灭。共同抵押中数个抵押权与一个被担保债权的关系类似连带债务。

共同抵押是为同一债权就数个物设定的抵押。在共同抵押中，数个物并不是本身结合而视为一物，而是在担保同一债权的目的上互相结合担保债权。所以共同抵押与一般抵押不同，是一种特殊的抵押。

共同抵押所担保的债权已届清偿期而未受清偿时，债权人可以就供担保的不动产进行清偿。债权人的这种受清偿的权利因是否限定各个抵押物的负担金额而有不同：

1．如果限定了各个抵押物的负担金额时，应当按照当事人的约定，就各个抵押物的卖得价金分别就其负担金额进行清偿。这种限定各个抵押物负担金额的抵押，严格地讲，不是真正的共同抵押；因为各个抵押人间没有连带关系，各个抵押物对于同一债权是分别担保，与可分之债相似。

2．如果未限定各个抵押物的负担金额的，抵押权人原则上可以任意就设定共同抵押的某个抵押物的卖得价金受偿。

关于共同抵押合同的实质要件主要有：

（一）共同抵押物。能设定共同抵押的标的物不限于不动产，而且不限于债务人或同一抵押人所有的物，也不限于同一种类的物。即数个抵押物可以是由债务人提供，也可以由第三人提供，还可以是债务人和第三人共同提供。无论是动产、不动产或是不动产用益物权，只要是法律规定可以抵押的标的物均应适合设定共同抵押。并且共同抵押既可以同时设定，也可以追加设定；

（二）公示。共同抵押的设定根据登记而公示。共同抵押的登记与一般抵押相比是为显示共同抵押的。所以该登记应该附上共同抵押物的目录。

（三）共同抵押的性质。分为创设式的共同抵押和转变式共同抵押两种：

1.创设的共同抵押是设定抵押权之初即为共同抵押。数个标的物设定共同抵押时，如数个标的物的登记机关不同，则应办理数个登记；如管辖机关相同，则只办理一个登记。另外，如果数个标的物的所有人相同，则只订立一个合同；如不同，亦订立数个合同，并应附上共同抵押的目录。

2.转变的共同抵押，指的是原本非共同抵押，但因标的物的分割而转变为共同抵押。标的物由共有而分割为分别所有，此时应在登记簿上记载，与某物成立共同抵押。标的物分割后，即转变为共同抵押，两物之上也分别成立抵押权。另外，本来是不同所有人的标的物合并为一人所有，是否成立共同抵押？两标的物合并为一人所有，抵押权人存在于原来的位置。此时原两标的物的抵押权，如果不是担保同一债权，当然不能变成共同抵押权，如果原为担保同一债权，则其共同抵押的性质不变。

共同抵押的类型，可依不同的标准作出不同的分类：

（1）按共同抵押中，各当事人是否就各抵押物所担保的债权份额作了约定，共同抵押可分为按份共同抵押与连带共同抵押。

按份共同抵押是指每个抵押物限定了所担保的债权金额，债权人只能就各个抵押物卖得价金分别就其应负担的金额受偿。在按份共同抵押中，每个抵押物对同一债权是分别担保，因此不是真正的共同抵押。

连带共同抵押是指未限定每个抵押物所担保的债权金额，债权人可以任意就其中一个或几个抵押物的卖得价金受偿，即每个抵押物均担保债权的全部。连带共同抵押保证了抵押权人债权的清偿，对抵押权人较为有利。正因为如此，有学者将共同抵押称之为连带抵押。但连带抵押与连带债务有明显差异。尽管共同抵押的数个抵押物对于所担保的债权各负全部担保责任而与连带债务颇为相似，但二者终为不同的法律制度。连带债务为“人”的连带，属债的关系范畴，负连带债务的人为债务人；而共同抵押为“物”的连带，属物权关系的范畴。负连带责任之物，不以债务人所有或有处分权为限，即使第三人之物，也可以为共同抵押标的物。

（2）按抵押财产的归属区分，共同抵押可分为，抵押财产同属于一人的共同抵押、抵押财产分属于多人的共同抵押。

抵押财产同属一人的共同抵押，是指一人对供抵押的数项抵押财产享有所有权或处分权的共同抵押。这里的一人既可以是债务人，也可以是债务人以外的第三人。前者如：债务人甲以其价值200万元的房产与价值400万元的土地使用权抵押给其债权人乙担保500万元债务的清偿。如果前述房产与土地使用权是由第三人丙提供的，则构成抵押财产同属第三人的共同抵押。所谓数抵押财产同属一人，是指抵押人对这数项抵押财产均享有所有权或处分权。

抵押财产分属多人的共同抵押，是指供抵押的数项财产分别归属于不同的人，即多人对数项抵押财产分别享有所有权或处分权。可分为两种情况，一是某项或某几项抵押财产属于债务人，其他抵押财产属于第三人，如，甲向乙借款1000万元，甲以其分别登记的二处房屋提供抵押担保全部债务的清偿；第三人丙则以其价值500万元的厂房抵押给乙，担保全部1000万元债权。二是供抵押的多项抵押财产均属债务人以外的第三人，例如债权人A对债务人B享100万元的债权，第三人C以其价值40万元的房产，第三人D以其价值20万元的汽车，第三人E以其价值70万元的房产共同抵押给A，以担保其全部100万元债权的受偿。

数项抵押财产同属第三人时，依当事人对数项抵押财产中各别抵押财产担保的债权份额是否有约定，有数项财产同属第三人的按份共同抵押与连带共同抵押之份。同样，在数抵押财产分属不同人的情形，对第三人供抵押的各个抵押财产，所担保的债权份额是否有约定，也有按份的共同抵押与连带的共同抵押之分。在按份共同抵押，债权人必须就全部抵押财产换价，对每一财产的换价金额只能在该财产担保的债权份额范围内优先受偿。

对连带共同抵押，债权人可就共同抵押中的任一或几项财产换价以满足其债权。在数项抵押财产分属于不同人的情形。如果既有债务人提供抵押财产，又有第三人提供抵押的，不管是按份共同抵押还是连带共同抵押，债权人必须先就债务人提供的抵押财产为换价并受偿，如果就债务人供抵押的财产，卖得价金能满足债权人的全部债权，则其他抵押人的义务即告解除，若不能满足全部债权，则债权人只能就不能满足的部分再就其他抵押人的抵押财产的卖得价金受偿。

共同抵押作为数财产担保同一债权的特别抵押形式，与一个财产担保数个债权的抵押形态截然有别，后者仍属一般的抵押形态，只是在一项财产上成立数个抵押权，分别担保着数项不同的债权，即所谓的抵押权竞存。

共同抵押作为在数项财产上成立数个抵押权担保同一债权，与所谓的财团抵押也不同。财团抵押主要为现代大陆法系各国的立法所规定，是指以企业财产结合体为标的而成立的抵押权，与普通的抵押权是以抵押人的个别财产设定抵押、担保债权优先受偿不同，财团抵押权是将债务人或第三人的各个不动产、动产及财产权利集合成一个财团，而于其上设定的抵押权。财团抵押与共同抵押一样，也存在众多不同的财产。其标的既非单纯的不动产或动产，亦非单纯的财产权利，而是企业所有的不动产、动产及财产权利的整体，该整体在法律上视为一物，因此，财团抵押权为单数的抵押权，这一点与共同抵押权存在于各别财产之上而成立复数个抵押权显然有别。可见，财团抵押权为物权法一物一权主义之例外。

1、共同抵押权人行使抵押权的选择权

共同抵押，如前所述，有按份共同抵押与连带共同抵押之分。在按份共同抵押情形，由于当事人就各抵押财产所担保的债权份额有明确约定，因此，抵押权人必须就所有的抵押财产为换价，并且就每一抵押财产所卖得的价金在该项抵押财产所担保的债权份额范围内享有优先受偿权。此种情形，等同于每一抵押财产分别担保债权之一部分，严格说来，由于其已无连带，则非真正的共同抵押。例如，甲公司从乙银行借款1000万元，甲公司以其价值800万元的房产抵押给乙担保其中600万之债权的清偿，丙企业以价值600万元的土地使用权担保其中400万元之债权的清偿。乙在行使抵押权时，必须就甲的房产及丙的土地使用权同时为拍卖，假设房产卖得800万元，土地使用权卖得500万元，对房产的卖得价金，乙在600万元范围内有优先受偿权，对土地使用权的卖得价金乙在400万元范围内有优先受偿权。此时，乙银行无选择权。

但有疑问的是，如果供抵押的某一财产卖得的价金低于该项财产所担保的债权份额，此时，债权人的债权不能得到全部满足，应如何办？如前例中，房产只卖得500万元或土地使用权只卖得300万元，在此情形，债权人尚有100万元的债权不能从抵押财产卖得价金中得到满足。此问题的解决应区分不同情况作不同对待：

（1）如果所有供作抵押的财产卖得价金均低于各抵押财产所担保的债权的份额，对不能从抵押财产卖得价金中满足的债权，债权人只能按一般债权继续要求债务人清偿；

（2）如果供作抵押的数项财产中只有一项或数项卖得的价金低于该项或该数项抵押财产所担保的债权份额。如若房产卖得500万元，土地使用权卖得600万元，此时，在房产卖得价金所担保的债权份额中尚有100万元不能受偿，这100万元债权能自动转入土地使用权的卖得价金中而优行受偿吗？回答是否定的，考虑到抵押权设定的目的、抵押财产上次序在后的抵押权人的利益以及一般债权人的利益，如果允许将此100万之债权自动转入其他抵押财产卖得价金中而优先受偿，对这些当事人至为不公。因此，对此100万债权也只能按无担保的普通债权要求债务人清偿。

与按份共同抵押相对的是连带共同抵押。所谓连带共同抵押，是指当事人约定各抵押财产不分份额地均担保全部债权的清偿或者当事人未就各抵押财产所担保的债权份额为约定。前者可称为约定的连带共同抵押，后者可称之为法律推定的连带共同抵押。由于连带共同抵押未限定各抵押财产负担的金额，且未就抵押权执行的顺序为约定时，因此，抵押权人得否就其中任一抵押财产卖得之价金，受其全部之清偿，或同时就每一抵押财产卖得价金，分别受其债权一部分之清偿，亦或各受一部清偿时，每一抵押财产应分担金额之多寡，得否由抵押权人任意确定。

2、与物上保证人的关系

以债务人以外的第三人的财产设定抵押权的，该第三人称为物上保证人。物上保证人在抵押法律关系中为抵押人，因此，有关抵押人的权利与义务对物上保证人均有适用。但物上保证人在代债务人清偿债务或因抵押权人实行抵押权而丧失抵押财产的，有向债务人追偿的权利，是债务人为抵押人时所没有的权利。

物上保证人向债务人追偿可以通过两种方式：一是直接向债务人请求偿还；二是在其为债务人清偿的范围内，取得债权人的地位。前者称为物上保证人的求偿权，后者称为物上保证人的代位权。从一定意义上说，物上保证人代位权是其求偿权的一种实现形式，故在不少学术著作中对其并不进行区分，而统称为物上保证人的求偿权或物上保证人的代位求偿权。但也有将其区别对待者。物上保证人的求偿权与代位权同为物上保证人的救济权，各国立法例均有类似规定，中国担保法亦有规定。

共同抵押有物上保证人时，一般抵押中物上保证人享有的权利与承担的义务，在共同抵押中同样得享有和承担。

3、共同抵押权的处分问题

共同抵押权人可以抛弃共同抵押权的全部或部分，这是共同抵押权人对其抵押权享有的处分权，但其抛弃应受某种限制，这些限制表现为抵押权本身性质的限制外，如除抵押权的附从性限制抵押权人将抵押权脱离主债权而单独转让或再设定担保的限制外，共同抵押权人对其抵押权的全部或部分处分尚有下列限制：

（1）如果共同抵押权人与抵押人就执行抵押权的顺序作了约定的，共同抵押权人应按照约定的抵押权实行的顺序行使其抵押权，如果共同抵押权人抛弃抵押财产上的抵押权的全部或一部时，其效力不及于后顺序的抵押人。

（2）共同抵押中，有债务人提供的抵押担保的，若共同抵押权人放弃该抵押担保的，其他抵押人可以请求减轻或免除其担保责任。因为共同抵押权人放弃债务人提供的抵押担保，将可能使物上保证人的代位求偿权落空，因此，赋予物上保证人以诉的权利请求在共同抵押权人放弃抵押权的范围内减轻或免除其担保责任是有必要的。

（3）若共同抵押权所担保之债权为他人设质时，此时共同抵押权附属于主债权一并质押于债权人，共同抵押权人抛弃共同抵押权的全部或一部时，会影响到债权设质担保的效果。因此，应认共同抵押权人抛弃的效力不及于质权人，除非质权人同意。

（4）与抵押财产上顺序在后的抵押权人的关系。例如，A的债权3000万元，债务人的甲财产（价格3000万元）与乙财产（价格2000万元）作为担保A的债权3000万元而设定共同抵押。甲财产上存在次序在后的抵押权人B的1000万之债权的抵押权，乙财产上存在顺序在后的抵押权人C的800万元债权的抵押权。若A只就甲财产拍卖价金就能充分满足其债权而放弃乙财产上的抵押权时，B的代位权将如何行使确是一个值得考虑的问题。

共同抵押的作用：共同抵押的作用在于，不仅仅使债权的实现有了充分的保障，而且还能分散抵押物的危险。在各标的物自然毁损、灭失或其他因素导致其价值减少时，也能确保债务的清偿，同时在市场运行中使集中多个小型不动产的债务人大规模举债的行为成了可能。

共同抵押作用巨大相应操作较一般抵押复杂，因而法律的明确规范显得尤为必要。可是在中国现行的物权立法中，显然缺乏次方面的规定。《中华人民共和国担保法》第34条第2款规定：“抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”通过这一条可以认为中国是允许共同抵押存在的。在2000年9月通过的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》中第75条第2款规定：“同一债权有两个以上抵押人的，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或约定不明的，抵押权人可以就其中任一或各个财产行使抵押权。”这是关于共同抵押实现的明确规定，但相对于共同抵押实现中的诸多问题看，这一项规定显然过于单薄。

共同抵押的作用在于，不仅仅使债权的实现有了充分的保障，而且还能分散抵押物的危险。在各标的物自然毁损、灭失或其他因素导致其价值减少时，也能确保债务的清偿，同时在市场运行中使集中多个小型不动产的债务人大规模举债的行为成了可能。17共同抵押作用巨大相应操作较一般抵押复杂，因而法律的明确规范显得尤为必要。中国现行的物权立法中，显然缺乏次方面的规定。《中华人民共和国担保法》第34条第2款规定：“抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”通过这一条可以认为中国是允许共同抵押存在的。在2000年9月通过的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》中第75条第2款规定：“同一债权有两个以上抵押人的，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或约定不明的，抵押权人可以就其中任一或各个财产行使抵押权。”这是关于共同抵押实现的明确规定，但相对于共同抵押实现中的诸多问题看，这一项规定显然过于单薄。立法有待于添补和完善，以利共同抵押在实践中的运用。

中国这在加紧制定物权法，并且相继出台了两部学者建议稿。梁慧星教授的建议稿中没有突破现有立法，没有特别规定共同抵押权制度。王利明教授的建议稿中用了5个条款专门规定了共同抵押权制度。18这5条规定基本上包含了共同抵押制度的全部，但有一点值得商榷，没有规定后顺位抵押权人和物上保证人的代位权，只有第429条规定了抵押人可以要求其他抵押人清偿其应承担的份额，显然是不能满足实际需要的，还需要适当的添加。

综观世界各国立法，为适应经济发展对担保制度的要求，日本已经效法英美判例法从判例中弥补民法中关于共同抵押的不足之处；中国台湾也修改了民法物权编，共同抵押制度作为一项重要的担保制度已经渐趋完善。中国的物权立法应该借鉴先进经验，完善共同抵押制度，以发挥其在实践中的巨大作用。

某市博达实业有限公司（以下简称博达）欲向该市某信托投资银行（以下简称投资银行）借款450万，根据投资银行的要求博达以其新购买的华银大厦第三层共1200平米（当时估价350万）作抵押，投资银行认为抵押财产不够，要求博达提供其他的抵押，否则不能借款。博达遂请求三丰商贸集团（以下简称三丰）以其新购买的—块土地作为抵押，同时请个体户丁某以其一辆奔驰牌轿车（当时作价100万）作抵押。上述抵押分别由投资银行与各个抵押人之间订立了合同，且已办理了登记。在博达与投资银行的借款合同中，特别注明以上述三项财产作抵押。在三丰与投资银行订立的抵押合同中，第1条虽规定三丰以其一块位于该市开发区的面积约200亩、作价800万元的土地作抵押，但根据三丰的一再要求，在合同第5条规定：“乙方（三丰）仅以100万的土地使用权作抵押。”在投资银行与丁某订立抵押合同以后，投资银行发现该轿车已经为他人设置了抵押，但不清楚该抵押担保的债权数额。至借款合同到期以后，博达不能清偿债务。投资银行因将博达的房产拍卖以后仅获得300万元，遂要求拍卖三丰的200亩土地，以清偿剩余的200万元的债务（本金450万元和利息50万元，减去300万元），遭到三丰拒绝，投资银行遂在法院提起诉讼，请求三丰承担抵押责任。

首先需要讨论的是，本案中所存在的抵押究竟是三项单独的抵押，还是仅成立了一个共同抵押。从本案来看，博达在与投资银行协商借款时，因博达提供的房产当时仅值350万元，而借款的数额为本金和利息共500万元，投资银行要求博达需提供其他的抵押，博达则分别请三丰以其土地作抵押，请个体户丁某以其一辆奔驰牌小轿车作抵押，投资银行分别与博达、三丰和丁某订立了抵押合同，并在有关部门进行了登记。从形式上看，当事人之间已经形成了三个抵押合同，这些抵押合同的当事人和标的均不相同，据此有人认为这是三项不同的抵押，投资银行应当对上述三个抵押人分别请求。尽管投资银行与上述三方当事人分别订立了抵押合同，但本案的抵押是共同抵押而不是分别抵押。所谓共同抵押，又称为连带抵押，是指以数项财产共同担保某一项债权，数项财产为同—项债权设定了一项抵押权。在本案中，三项抵押都是为厂担保博达对投资银行的500万元债务，尤其是在博达与投资银行的借款合同中也特别注明以上述三项财产作抵押，可见上述三项财产都已用来共同担保同一项债权，即博达对银行的借款，从而构成共同抵押。