不动产投资，是指投资者为了获取预期不确定的效益而将一定的现金收入转为不动产的经营行为。

不动产是指土地和土地上的定着物。包括各种建筑物，如房屋、桥梁、电视塔、地下排水设施、桥梁等等；生长在土地上的各类植物，如树木、农作物、花草等，需要说明的是，植物的果实尚未采摘、收割之前，

树木尚未砍伐之前，都是地上的定着物，属于不动产，一旦采摘、收割、砍伐下来，脱离了土地，则属于动产。

1、不动产投资的巨额性；

2、不动产投资的长期性；

3、不动产投资的风险性（不确定性）；

4、不动产投资有较强的金融依赖性；

5、不动产投资有较强的专业性；

6、不动产投资的高度关联性，

7、不动产投资的大众化观望性。

1、按投资主体的不同，有国家投资、企业投资、个人投资；

2、按投资方式不同，分为直接投资和间接投资；

3、按投资项目不同，分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资。

保险公司的不动产投资是指保险资金用于购买土地、建筑物或修理住宅、商业建筑等投资。这里保险公司所持有的不动产可分为营业不动产与投资用不动产两类。

1、不动产投资的意义：保证长期安全收益；通货膨胀的回避；实现保险投资的社会性。

2、不动产投资过程：取得土地审核；建筑计划的测定与工程承包；保险公司的管理。

不动产投资信托指的是受托机构以公开募集或私募方式，交付受益证券，募集一笔资金，再投资不动产、不动产相关权利、不动产相关有价证券等，也就是“先有钱，再投资不动产”的型式。

在不动产投资信托中，投资者以购买信托法上产权证书的方式将资金交给受托人，从而取得受益人地位；受托人有权将该资金用于不动产经营，并须将不动产收益分配给投资的受益人。

不动产投资信托常常被投资者作为减少纳税或延缓纳税的手段。

（一）公司

美国1960年立法规定了两种组织形式，即非法人信托和非法人组织（Unincorporated Trust orUnincorporated Association）。直到《1976年税制改革法》（Ta）（Reform Act of 1976）才允许设立公司型不动产投资信托。

其实，在1960年1月4日众议院议员Keogh提出的法案中就已经将公司纳入不动产投资信托的组织形式范围。1960年立法将公司排除的原因有两个。其一，当时美国国会和财政部的主流观点认为如果允许设立公司型不动产投资信托，会使得以不动产运营为业务的公司逃税。其二，不动产投资信托立法的推动者过去一直是通过商业信托的组织形式来进行不动产投资，所以在是否允许设立公司型不动产投资信托这一问题上并不积极。从实践来看，《国内税收法典》为不动产投资信托规定的严格条件使得上述担心没有必要，并且不动产投资信托也只能在承认商业信托的州成立，不允许公司型也大大限制了不动产投资信托的发展。《1976年税制改革法》遂将公司纳入组织形式范围。

结合上文关于不动产投资信托制度来源的分析，投资公司不仅有公司型也有信托型，商业信托也是具有公司特点的一种商业组织。不仅如此，作为投资公司继受对象的英国投资信托，基本形式也是公司。因此，英美法这种不在严格意义上来使用“信托”一词的背景，将公司纳入其中是没有任何障碍。

（二）信托

《国内税收法典》也不是在严格意义上来使用“信托”一词。作为不动产投资信托的组织形式，信托包括商业信托、特拉华式信托以及一些州的不动产投资信托专门立法所规定的非法人信托。

商业信托兴起后，有许多州以制定法对商业信托进行了改造。就其实质来说，所谓改造就是在一定程度上排除传统信托法规则的适用。制定法对商业信托的改造始于1909年马萨诸塞州的立法，除外尚有阿拉巴马、肯塔基、亚利桑那等20个州对商业信托进行了专门立法。在此可以将改造的内容归纳为三个方面：首先，将商业信托界定为一种独立的法律实体，比如商业信托有自己的名称和独立的诉讼地位，可以自己的名义签订合同等；或者就特定事项，比如起诉、应诉，承认其为独立法律实体。其次，要求将信托文书副本登记备案，但登记备案并不是商业信托的成立要件，仍然是基于信托文书而成立。再次，以信托财产承担受托人管理财产过程中所产生的侵权责任或合同责任，并且直接免除受益人的责任。

所谓特拉华式法定信托是指以特拉华州法定信托法（Delaware Statutory Trust Act）为代表的州制定法对商业信托改造的产物。此类制定法还包括怀俄明、康涅狄格、马里兰、南达科他、弗吉尼亚、内华达和新罕布什尔等州以“法定信托”、“商业信托”或“投资信托”命名的立法。这些制定法的改造主要表现在两个方面：首先，信托文书可以赋予受益人直接控制法定信托的权利。比如受益人可以向受托人或其他人发出管理方面的指示，可以召开会议就任何事项进行表决。这是商业信托和法定信托最根本的区别。其次，成立法定信托需要向本州州务卿办公室提交一份信托证书，法定信托自提交信托证书之日或者在信托文书中指定的晚于提交之日的日期。这也改变了商业信托基于信托文书而成立的传统。

所谓非法人信托是指有些州在对不动产投资信托的专门立法中规定的一种组织形式。这些州包括阿拉巴马州、加利福尼亚州、路易斯安那州、马里兰州、北达科达州、俄亥俄州、得克萨斯州、犹他州等。其中阿拉巴马州和俄亥俄州既有对商业信托的立法，也有对不动产投资信托的立法。对阿拉巴马州和俄亥俄州来讲，不动产投资信托要想获得该州的承认必须符合其专门立法。但是即便是不符合其专门立法规定的商业信托，如果符合《国内税收法典》规定的条件，也不应当影响该商业信托获得不动产投资信托的法律地位。从这些州的专门立法来看，非法人信托也是基于信托文书按照信托架构成立的，并且也都带有公司的特点。虽然各州专门立法的具体规定不尽相同，但是一般包括如下内容：能以非法人信托的名义起诉和应诉、签订合同、处分财产；以信托财产对非法人信托的债务承担责任，受益人承担有限责任，受托人不承担责任；发行可转让的受益凭证等。因此，非法人信托也不是传统意义上的信托，而是和商业信托、特拉华式信托相似的商业组织。

（三）非法人组织

《国内税收法典》也将非法人组织列为不动产投资信托的组织形式。但是该法没有明确界定何谓非法人组织。在美国，合伙不是联邦所得税的纳税主体，而该法典所称非法人组织却本应和公司一样缴纳联邦所得税。否则也谈不上税收优惠了。因此，合伙不属于《国内税收法典》所称非法人组织。有限合伙也不是联邦所得税的纳税主体，不应包括在内。到目前为止，美国还没有非法人组织型的不动产投资信托。

（一）涵义

所谓不动产投资信托的消极属性，是指其以股息形式向股东或受益人分配的收入，应是以不动产租金和不动产抵押贷款利息等消极收入为主体，并且不能从不动产开发和销售以及饭店、宾馆的经营等以提供服务为基础的业务中获得收入。不动产投资信托的消极属性是从1960年立法开始就强调的一个基本理念。规定这一属性的原因有两个。首先，不动产投资信托立法的推动者，将当时已经给予投资公司的税收优惠，适用于不动产投资信托。这些推动者认为投资公司仅仅进行消极投资活动而不涉猎积极业务，其收入主要是股息和利息。既然如此，不动产投资信托的收入也应以消极收入为主。其次，美国国会担心如果允许不动产投资信托参与积极业务，会使一般的公司也以不动产投资信托为借口逃税。比如，如果允许不动产投资信托参与积极业务，通用汽车公司就会以其投资于汽车并将收入分配给股东为由，主张就其分配给股东的股息不应缴纳所得税。

（二）实现

为了实现不动产投资信托的消极属性，《国内税收法典》从两个方面对其进行了规定。首先，限制不动产投资信托收入的来源。比如直接或间接来自经营和管理不动产收入被排除在外；明确界定某些收入不能归人“不动产租金”的范围等。其此，规定了独立承包商（Independent Contractor）制度。即在权益型不动产投资信托中，应由独立承包商向承租人提供与不动产租赁有关的服务，而不能由不动产投资信托提供。1960年立法法毫无例外地规定向承租人提供的所有服务均由独立承包商来完成，以严守不动产投资信托的消极属性。但实践中人们认为该规定过于严格，并且积极业务和消极投资的界限并不明确，因而对这一规定提出批评。基于此，国会在坚持不动产投资信托消极属性的前提下，开始对上述规定予以缓和。比如1976年《税制改革法》允许不动产投资信托可以向承租人提供与出租不动产相关的常规服务，但对什么是常规服务并没有界定。美国财政部曾对一些不动产投资信托做出特别裁定，其中指明了获许的服务项目，诸如租赁事宜（要约邀请、租赁合同谈判、收取租金等）、不动产的维护（包括建筑物、配套设施、预警系统、共有部分、专有部分等）、水电暖等的供应、安全保卫以及自动售货机等。1999年《不动产投资信托现代化法》（REIT Modernization Act）允许由不动产投资信托的应税子公司向不动产投资信托的承租人提供服务。

（一）不动产投资信托的一般类型

权益型（Equity REIT）、抵押型（Mortgage REIT）和混合型（Hybrid REIT）。

权益型不动产投资信托持有收益型的不动产，诸如公寓楼、购物中心、停车场、高尔夫球场等；

抵押型不动产投资信托持有不动产抵押贷款资产。

混合型不动产投资信托是前两种类型的结合。

美国以外的其他国家或地区，以权益型不动产投资信托为主，并且将其归入不动产证券化的一种形式。

（二）不动产投资信托的特殊类型

1、伞形合伙不动产投资信托和嫁接不动产投资信托；

2、合股式不动产投资信托和纸夹式不动产投资信托。

（三）不动产的表现形式

1、房子

2、耕地，山林

3、机器

主要体现在房子，因为现在耳熟能详的就是某不动产，主要是指房产。

国税发[1993(149)号]文件通知规定，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按销售不动产税目征税。

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第四条规定，销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式(如对外投资)将其房地产转移给他人的行为。房地产转让，应当首先签订书面合同，然后到房地产管理部门办理房产权属变更手续。房地产转让时，房屋的所有权同时转让。

单位以不动产投资入股，其实质是以不动产的所有权换取被投资企业的股权，投资方可以按照其在被投资企业所占的股份享有权益或承担责任。投资后，被投资方享有房产的所有权，即享有该房产占有、使用、收益和处分的四项权利。从财务处理的角度来看，投资后，投资方账面的不动产即“消失”，而由被投资方按照“接受投资的固定资产”的计价原则确认该项固定资产，并可按规定提取折旧”。投资当时没有收益产生，所以，税法规定以不动产进行投资时，不征营业税是有道理的。

国税发[1993(149)号]文件规定，单位以不动产对外捐赠，应视同销售征收营业税。

契税法[财农税字(1991)38号]文件规定，以房产作价投资或作股权转让的行为，应视同房屋买卖，由产权承受方缴纳契税。纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。

国税发[2000(118)号]文件规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并接规定计算确认资产转让所得或损失。以不动产对外投资，在投资环节“视同销售”征收企业所得税，却不“视同销售”征收营业税。

按照现行税法的规定，除金融部门转让股票(金融商品)征收营业税外，其他股权转让均不征收营业税，但对不动产投资换取的股权在转让时征收营业税。

[案例]

[案情说明] 登福实业股份有限公司2001年2月18日以固定资产--一栋大厦向福州电子工业有限公司投资，初始投资成本为3500万元，采用成本法核算。2002年10月18日，登福实业股份有限公司出售该项投资给福安百特机械制造有限公司，出售所得价款4500万元。登福实业股份有限公司该项投资未计提减值准备。

[要求解答] 登福实业股份有限公司2002年10月18日的账务处理。

[法律依据] 《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》、国税发[1993(149)号]文件。

[会计处理] 登福实业股份有限公司2002年10月18日的账务处理如下：

计算登福实业股份有限公司2002年10月18日应缴纳的营业税为：

45 000 000×5%=2 250 000元。

登福实业股份有限公司2002年10月18日的会计处理如下(不考虑营业税以外的税费)：

借：银行存款 45 000 000

贷：长期股权投资--C企业 35 000 000

投资收益--股权出售收益 10 000 000

借：投资收益--股权出售收益 2 250 000

贷：应交税金--应交营业税 2 250 000

(pc4/s)