个人抵押商品住房保险，简称“房贷险”，是一种保证保险。各银行普遍规定，购房者向银行贷款的同时必须在保险公司购买房贷险。它的基本操作模式是：房产商将商品房销售给需要贷款的业主，业主向银行申请贷款，银行要求业主将所购的房屋进行抵押，并必须向保险公司购买房贷保险，将银行作为保险第一受益人。最后，银行凭着房屋抵押借款合同和房贷保险等给予贷款。 房贷险经过数年的变迁，其内涵也在不断变化。房贷险保险责任包括房屋保险和还贷保证保险。

房贷险一种保证保险。房贷险条款规定：被保险人为《个人住房抵押借款合同》项下的借款个人，也即凡符合中国人民银行《个人住房贷款管理办法》有关规定，向商业银行申请住房抵押贷款用于个人居住的借款个人均可参加本保险。

保险财产指被保险人用银行抵押贷款购置的房屋，但被保险人购房后装修、改造或其他原因购置的附属于房屋的有关财产和其他室内财产等，均不属于本保险合同的保险财产范围。 房贷险保险责任分为财产损失保险责任和还贷保证保险责任两项。

(一)财产损失保险责任为3种：由于下列原因造成保险财产的直接损失：1.火灾、爆炸；2.暴风、暴雨、台风、洪水、雷击、泥石流、雪灾、雹灾、冰凌、龙卷风、崖崩、突发性滑坡、地面突然塌陷；3.空中运行物体坠落以及外来不属于被保险人所有或使用的建筑物和其他固定物体的倒塌。

(二)还贷保证保险责任：被保险人在保险期限内因遭受意外伤害事故导致死亡或伤残，致使丧失全部或部分还贷能力，造成连续三个月未履行或未完全履行《个人住房抵押借款合同》约定的还贷责任的，由保险人承担被保险人出险当时《个人住房抵押借款合同》项下贷款余额的全部或部分还贷责任。

简单的说，房贷险的保险责任就是：当被保险房屋因自然灾害或意外事故发生损毁，或房贷者因意外伤害事故失去经济来源而无力还贷时，即由保险公司代为还贷。

房贷险包括房屋保险和还贷保证保险，是既保房屋又保人。

房屋保险是针对房产的安全，如遭受火灾、爆炸、暴风等造成损失的赔偿。

还贷保证保险则是被保险人在保险期限内因遭受意外伤害事故导致死亡或伤残，致使丧失全部或部分还贷能力，由保险公司向银行还款的保证保险。简单地说，房贷险的保险责任就是：当被保险房屋因自然灾害或意外事故发生损毁，或房贷者因意外伤害事故失去经济来源而无力还贷时，即由保险公司代为还贷。

房贷还完了房贷险应该如何处理呢？下面有几种方式。

一、直接退保。房贷险退保除了扣除承保期间的保费外，还将扣除一定比例的手续费或违约金；

二、更改受益人。当房贷提前还清的那一刻起，房贷险的受益人就可以变更了。可以更改房贷险受益人为房主自己，把房贷险作为家财险来使用；

三、转保普通家财险。一些保险公司为了“劝退”前来退保的客户，纷纷推出了针对房贷险转保业务的产品套餐，相比退保后再投保同类的家财险，保费大约可以节省30%左右。

对于房贷险，若并非银行强制投保，购房者大多认为能省则省，没必要为房子买保险。那就让我们看看不买房贷险的坏处，如果不买房贷险，购房者(借款人)面临的最大风险就是，一旦自身遭遇各种意外伤害导致失去还贷能力，所购房产到时候就可能因为不能按时贷款丽被银行收入。因为根据最新审议通过并已经执行的《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以套封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。而在银行实际操作中，银行完全可以参考贷款额和房屋价值的差价，在相对偏远地区对贷款人进行安置，对抵押房屋进行拍卖。因此，购房者在贷款买房时投保房贷险是必要的。

各商业银行也普遍规定，购房者向银行贷款的同时必须在保险公司购买房贷险。它的基本操作模式是：房产商将商品房销售给需要贷款的业主，业主向银行申请贷款，银行要求业主将所购的房屋进行抵押，并向其指定的保险公司购买房贷保险，最后银行凭着房屋抵押借款合同和虏贷保险等给予贷款。

银行要求购房者投保房贷险的目的：一是保证贷款最直接和有效的收回，二是保证房屋作为抵押物的安全。因此，发生赔款应首先保证归还银行贷款，如果借款人有能力在出事后保证还款，银行也可以不享受赔款，但是必须保证有优先选择的权利。

保险公司是为银行和投保人(即购房者)提供保险服务的，是按照银行和投保人的约定提供服务，保险公司不能指定受益人。在保险合同中，作为权利人的银行作为第一受益人，且在还清贷款前，房贷险是不能变更受益人的。在房贷险保单上，第一受益人约定为贷款银行，原因是：房贷险作为一种保证保险，之所以被设计出来，主要的出发点并不是为了化解房屋损失、人身伤 给购房者带来的风险和损失，而是为了弥补在这种情况下对于购房者无力还款，导致银行出现的风险和损失。

在借款人提前偿还全部贷款后，按照房贷险条款的有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司退还提前缴的保赀或做变更受益人处理。

办理房贷险中的注意事项

1. 购房者可以自愿购买房贷险。房贷险可以有效降低银行贷款风险，但由于日前房贷市场竞争不断加剧，同时也为了减轻购房者的瓜 ，近一步赢得市场份额，很多银行开始放弃强制购房者投保指定的保险公司，允许购房者自愿投保。因此，购房者可以自主选择投保的保险公司，以更合理的价格求得保障。

2.以贷款金额作为保险金额。一些银行要求购房者完全按照房 销售价格投保，但实际上，银行享有的债权应该是贷款的那部分金额，消费者的首付款本身就是消费者自己的钱，不存在信用风险，消费者不必为自己已经支付的钱再买保险。

3.提前还贷退保不合算。当央行提高贷款利率时，会有很多有偿还能力的购房者选择了提前还贷，他们得知可以把房贷险退保后，又急匆匆办退保手续，而保险公司在退保时将扣除到期保费和经营成本等费用，贷款人最后获得的退保费实际并没有多少。这样的话，购房者(贷款人)提前退保不仅退保费所得无几，一旦房屋出险，又会落得无保险保障的境地。

4.提前还贷时最好选择变更受益人，延续保障。房贷险投保时之所以约定贷款银行是第一受益人，是因为债务人(贷款者、购房人)在贷款期间，对其房屋只具有使用权，而不具街完全占有权，因此作为债权人的银行，就有主张成为保险受益人的权利。但被保险人还清贷款后，已具备对标的房屋的完全占有权，此时可以向保险公司申请变更受益人，以被保险人(购房者)作为受益人。

此外，对于房贷险而言，贷款时间越长，费率就越低。与保障基本相同的一年期房屋保险的费率相比，投保人选择变更受益人的方式继续保险还是相当合算的，每年能在保费上节省几十至几百元。同样，保险公司也希望通过灵活的投保方式来留住更多的客户。

不管按揭买房者的贷款是否已经还清，火灾、管道破裂等风险却是随时可能发生的，因此建议购房者(贷款人)在还清贷款的情况下不要简单地退保，住房对很多人来说足最重要的家庭财产，因此投资一些保费在房屋保险上，还是非常必要的。

专家提醒贷款买房者，要考虑还贷风险，可选择房贷险，但要注意看清拒赔条款。

不应忽视房贷险

房贷险，全称为“个人抵押商品住房保险”，通常由“财产损失保险”和“还贷保证保险”两个保险打包组成。

财产损失保险责任，是指被保险人用银行抵押贷款购置的房屋如果出现因火灾、暴风、洪水等自然灾害(地震除外)发生损毁的，保险公司将根据保险合同约定进行理赔。

还贷保证保险责任，是指被保险人(即购房人)在保险期限内因遭受意外伤害事故所致死亡或伤残，而丧失全部或部分还贷能力，由保险公司根据约定的偿付比例，承担借款余额的还贷责任。

2006年以前，房贷险曾是商业银行审批房贷时的标准配置。因为出险率极低，免责条款争议较大，遭到大多数贷款购房者的强烈抵制。2007年，商业银行全部取消强制房贷险，转而让贷款人自愿购买。

由于酒店式公寓、商铺等商业用房的还贷风险大于普通住房，出于风险控制的考虑，部分银行保留了对这部分按揭贷款的财产险强制购买要求。

专家表示，对于一两百万元的房贷来说，保费不过几千元。对购房者来说，不买房贷险，省下的钱并不多，可万一遇到意外事故，又没保险保障，家人就将背上沉重的负担，因此应该考虑还贷风险，不要忽视保险保障。

(一)规范房贷险业务竞争方式，降低代理手续费

针对借款人提前还贷后退保，使保险公司面临手续费损失的风险，短期来看，保险公司只能规范自己的业务竞争方式，保持与商业银行的充分合作，协商降低代理手续费率，并就当出现借款人提前还款隋形时手续费的退还问题与银行达成协议，以免风险爆发时双方出现矛盾，影响长期合作。

但是从长期来看，则需要有关管理部门介入来维持房贷险业务的公平竞争。我国个人房贷险业务手续费之所以居高不下，根本原因在于银行指定借款人到一家保险公司投保。这是引起保险公司之间恶性竞争，代理手续费节节攀高的根源。而银行指定保险公司本身是极不合理的。首先，银行剥夺了借款人的自由选择权利。从法律角度看，投保人为自己的房屋投保，他有选择到哪家保险公司投保的自由，银行不应该也没有权利剥夺借款人的这种选择权；其次，银行要求借款人投保房贷险，本是为维护其自身利益的，而同时又指定保险公司，收取代理费，从法律角度看，是一种变相的“自己代理”。因此，要降低房贷险业务手续费，关键是依靠管理部门的力量来废除这一不合理条款，引人公平竞争机制。这样，由借款人自己选择某个保险公司来承保，保险公司即使不支付任何代理费给银行也不用担心业务来源，这是因为：为了保证信贷质量，银行会将借款人是否为抵押房屋作了保险作为评估贷款风险的依据，借款人为降低银行拒贷的风险，会主动投保房贷险。于是，保险公司就能很好地控制由于投保人退保而导致的损失。

(二) 完善房贷保险的有关条款

1.保险金额的确定应当改变以房屋购置价格来确定保险金额的做法，而在能够切实保障风险的条件下给予借款人自主选择保险金额的权利，真正做到有险才保，维护借款人权益。笔者认为人保财险在关于保险金额的确定上所采取的做法值得国内其他开展住房抵押贷款保险的公司借鉴。(参见表1)

2.保险费率的厘定我国房贷保险的费率为5%0左右，30万元l5年期的贷款应缴保费超过l万元。

相比个人住房贷款保险相当成熟、保险费率只有不到0.5%0的美国和加拿大等国，我国房贷险的费率显然有过高的嫌疑，借款人对此抵触颇大。因此，保险公司有必要抽样测算普查数据，用精确的数理统计的方法厘订出合乎实际情况的较低的费率。

3.保险期限对期房抵押贷款保险的保险期限应区别现房抵押贷款的保险期限另作规定，这是因为贷款合同订立与房屋实际交付之间有一两年的建筑期，这段时间内，房屋尚未验收交付，如果要求借款人承担保险义务，显然缺乏公平。

4.受益人规定根据我国《担保法》洗在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的赔偿金优先受偿。依据这一法律规定，如果发生保险事故，不作为保险合同的受益人，银行也是可以优先受偿的。况且根所我国《保险法》，只有人身保险合同才涉及到受益人问题，财产保险合同是没有受益人这一说的。国内各家保险公司大多把个人住房抵押贷款保险归为家庭财产保险责任范围，但又接受银行将其设为第一受益人的要求，也是不符合保险习惯的。

所以，在房贷保险中必须指定银行为第一受益人完全没有必要，应该废除这一条款。

(三)加强对投保人(借款人)和抵押房屋的风险管理

在个人住房抵押贷款保险的展业过程中，首先，保险公司要加强对借款人的健康状况、个人病史情况、家庭病史情况的检查，同时对抵押房屋的结构、防护设施、周围环境等做出实地调查，确定其风险等级，并以此作出是否承保以及承保费率的决定，充分降低信息不对称对保险公司造成的潜在风险；其次，保险公司应关注房地产市场和利率变动情况，正确评估房贷险的外部环境风险。房地产市场波动直接影响住房贷款的风险，而利率变动为借款人退保行为和违约行为出现的诱因，缺乏这方面的研究分析，保险公司在风险到来时往往陷于被动。

(四)约定免赔比例，并根据业务质量调整免赔

比例为提高银行在代理房贷险业务中的责任心，规避银行道德风险，保险公司在与银行的长期合作协议中，可约定一定的免赔比例，使贷款银行也承担一部分风险，提高贷款银行的风险意识。同时，保险公司可以根据房贷险业务质量的好坏来适时调整免赔比例：业务质量好，则调低免赔比例，业务质量差，则调高免赔比例，从而充分激励贷款银行对借款人风险调查的积极.陛。其实，在房贷险业务发达的国家，许多保险公司只按债权人房贷总额的75%承担保证保险责任，而另外25%由债权人承担，这正是为了防止债权人滥放贷款，促使其谨慎从事。所以，在兼业代理制度并不成熟的我国，保险公司更应注重对代理人道德风险的防控。

第一，如果遇房屋因设计错误、原材料缺陷、工艺不善、建筑物沉降等原因以及自然磨损、正常维修造成的损失，保险公司不予理赔。

第二，在意外发生前，购房者未履行《个人住房抵押借款合同》约定的还贷义务而拖欠借款本息金额的，保险公司不予理赔。

第三，一些外部突发因素导致的房屋损失，保险公司不予理赔。包括战争、类似战争行为、军事行动等，或者是行政行为或执法行为而造成购房者死亡或者丧失还款能力的。

第四，投保人意外或者存在过失的，保险公司不予理赔。包括因购房者本人或其家庭成员的故意行为，造成购房者死亡或者丧失还款能力的;因自杀、自伤、饮酒过度、滥用药物、违法犯罪行为导致的购房者死亡或者丧失还款能力的;购房者擅自改变房屋结构的。

第五，购房者因疾病死亡或者丧失还款能力的，保险公司不予理赔。

(一)产品的更新与深度开发势在必行。

不同的险种，应基于不同的保险利益，确定不同的保险金额。一个保险标的上实际存在着多个不同的保险利益。例如房屋，购房者取得房屋所有权，就对房屋具有基于所有权的保险利益；而银行提供贷款，就对购房者具有一种信用保险利益；这个房屋抵押给了银行，那么银行基于抵押权也对房屋享有保险利益；假设这房屋出租给了其他人，那么承租人也基于承租权而对这房屋享有保险利益。不同的保险利益都维系于一套房屋，但是可以并存。常见的房贷险业务当中，存在两个保险标的，一个是房屋，一个是投保人的生命与健康。如果房屋遭到毁损、或者被保险人的生命健康受到损害，都会出现一种利害关系，引起不同的法律关系下(借款合同、抵押合同、房贷险合同、银行与房屋开发商的保证合同)当事人的连锁反应。如何针对不同的保险利益，开发出适用不同客户需求的产品，比如分年交纳保费的产品、房屋灾害损失与借款人长期寿险相结合的产品、针对不同按揭比例、按揭门槛的个性化保单等等，突破单一产品的制约，改进保险条款与实务流程的疏漏，防范各环节可能存在的风险。是保险业、银行业、房地产业共同面临的问题。

(二)在业务开拓渠道上，要避免单纯依靠银行代理。

应该大力提倡直销、网络销售、电话销售、柜台销售等新型销售方式，给消费者自由选择的机会，也同时避免代理渠道垄断造成手续费连连攀升，保险人最终咽下自己种下的苦果。

殃及保险业的持续性发展。现代科学技术的发展，使电子行销成为现实。保险人应充分重视e时代带来的发展机遇。同时，要打破代理渠道的垄断，需要政府职能部门的协调配合。

商品房这样的长期耐用消费品，会遭遇不同时期各种社会、经济问题的冲击。对涉及众多民众切身利益的银行抵押物的保险，银行与保险监管部门应该统筹制定较为详尽的操作规范指引，避免贷款银行只认可自己指定的抵押物保险人，规范保险合同中可能存在的不公平现象。

(三)行业自律在现代保险的经营中扮演的角色越来越重要。

各地行业协会应充分发挥自身的优势，组织会员诊断问题症结，研究应对方案，积极、稳妥地处理包括房贷险在内的业务发展中的问题，协调市场参与各方的利益，创造共赢局面，促进房贷险业务长期健康稳定的发展。

(四)加强对保险人与保险代理人的市场行为监管

严格控制违规超标准支付代理手续费，加大稽查力度，也是防范和化解房贷险发展中存在的风险的有效手段。通过行政干预这个看得见的手去引导保险市场参与者遵循市场经济规律行事，有效防范化解保险业的经营风险，对促进保险业的健康持续发展有着重要的意义。