定价成本是定价生产成本的简称。制定价格所依据的生产成本。它作为补偿价值的货币表现，必须反映商品生产过程中必要的物质消耗和劳动者为自己劳动部分的消耗。以财务成本为基础，进行一定的分析、汇总和适当调整而确定。作为制定和调整价格的主要依据，其核定必须坚持以下原则： (1) 一般情况下应该是社会成本而不是个别成本。在特殊情况下可以依据地区成本或劣等条件下的成本。但在一个地区、一定时间内一种商品只能有一个定价成本。(2) 必须是正常生产条件下具体品种、规格的单项成本，不能是不分品种、不分规格的综合成本。(3) 在开支范围上既要强调合法性，要符合国家财务制度的规定，又要强调合理性，即按社会必要的物质耗费和工资耗费进入成本。因此，需要对财务成本的一些具体项目进行必要的调整，有些需要剔除，有些则需要补人。(4) 不能仅仅依据实际已经发生的成本，还要考虑再生产周期上将必然出现的因素加以调整确定。

定价成本（pricing cost）是行业成本，或者是行业的平均成本．或者是行业中劣等生产条件下的平均成本，或者是行业的边际成本。它是价格形成的重要因素之一。在相同的价格条件下，如果会计成本低于定价成本，企业就能获得超额利润；如果会计成本高于定价成本,企业就要亏损。

定价成本的基本特性包括定价成本质的特性和量的特性，也可称为定价成本核算的一般原则。定价成本的基本特性包括四个方面：合法性、相关性、合理性和平稳性。其中，合法性和相关性主要反映定价成本质的特性，合理性和平稳性主要反映定价成本量的特性。

合法性。合法性是指定价成本应当按照有关法律、法规和国家统一会计制度的规定进行核算；法律、法规和国家统一会计制度以及国家有关政策明确不能计入会计成本的，更不能计入定价成本。合法性是定价成本的一个必要条件，但不是充分必要条件，并非所有符合法律法规和有关政策规定的费用都可以计入定价成本。

相关性。相关性是指计入定价成本的费用，应当是与政府定价的商品或服务生产经营过程直接或间接相关的费用。相关性是定价成本的基础。一个企业一般不会只从事一种产品或服务的生产经营活动；即使只从事一种产品或服务的生产经营活动，也不会是所有的支出都与该种产品生产经营活动有关。定价成本是指政府定价的某个特定产品或某项特定服务的生产经营成本。按照相关性原则要求，与生产经营过程无关的费用不能计入定价成本。相关性也是定价成本的一个必要条件。

合理性。合理性是指定价成本应当反映生产经营活动正常需要，并按合理方法、合理标准核算；影响定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或公允水平。合理性原则还体现在对未来一定时期内企业成本变化的合理预期。合理性是定价成本的核心，是区别于会计成本的根本特性。

平稳性。平稳性是指定价成本应当反映相对较长时期内的成本水平，在核算定价成本时应当优先选择使不同年度成本水平变化平缓的方法。政府定价有一套规范的定价程序，价格的制定总会有一个过程，价格调整频率不宜太快，不可能根据企业成本变化随时调整价格。因此，核算定价成本时，应当尽量减少或消除一些非经常的或非连续的成本费用支出对成本水平产生的影响。这在固定资产的计提和大额费用的分摊上体现得尤为明显。比如，为加速固定资产更新换代，会计准则允许企业按照定价成本合理性的判断。

定价成本是指政府制定价格所依据的成本。会计成本是定价成本的基础，会计成本所依据的会计法规和会计制度也是核算定价成本的重要依据。但定价成本又与会计成本存在很大差别，主要体现在以下几个方面：

1.核算目的不同。

这是定价成本和会计成本最根本的区别。会计成本核算的基本目的是为会计信息的使用者（投资人、债权人、企业管理者、政府部门以及其他会计报表的使用者）提供真实、完整的财务信息，要求客观、公允地反映企业生产经营的状况和财务成果，以便信息使用者做出正确决策，实现企业经济效益最大化。定价成本核算则是为政府定价决策服务的，目的是为了公正反映企业各种资源的合理消耗，兼顾投资者、经营者和消费者三方面的利益，实现社会效益最大化。因此，定价成本虽然同样重视成本的客观性，但更强调成本的必要性和合理性，从而产生与会计成本不同的原则、结构、方法和标准。

2.核算原则不同。

会计成本和定价成本有一些共同遵循的原则，如客观性原则、权责发生制原则，但由于核算目的不同，两者之间有许多原则是不同的或有差异的。比如，谨慎性原则、实质重于形式原则是会计成本的重要原则。谨慎性原则要求合理地确认可能发生的损失和费用，允许企业计提坏账准备、存货跌价准备、固定资产减值准备、无形资产减值准备等八项减值准备。然而，“可能发生”是一种带有预见性的东西，哪些减值准备可以计提？计提的条件是什么？计提标准是多少？企业和价格监管部门会有不同的理解。一般来说，价格监管部门从维护消费者利益出发，认为企业应当承担必要的风险，不能将全部风险或主要风险由消费者承担，因而对倾向于不计提减值准备或少计提减值准备。按照“实质重于形式”原则，会计成本将“开办费”一次性计入当期损益，定价成本则要求按多年分摊。

3.成本性质不同。

会计成本反映的是企业个别成本；定价成本反映的是社会平均成本。在政府管制价格的行业，所有企业都会有不同的会计成本，但并非所有企业都有不同的定价成本。对于竞争性行业（如药品）来说，不论每个企业会计成本是多少，定价成本都是一致的。对于自然垄断行业来说，该企业的会计成本并不能直接作为定价成本，只有经过个性费用的合理确认和共性费用的社会化之后，才能将会计成本转换成定价成本。会计成本主要从单个企业角度反映为取得一定的收益而消耗的资源，以求企业收益最大化；而定价成本则更多地从全社会角度，分析各种资源利用和分配效率，以求资源消耗最低、社会效益最高。

4.核算方法和标准不同。

由于核算目的不同，会计成本和定价成本在许多成本费用项目的核算方法和标准上存在较大差异，这是定价成本和会计成本的重大差别。比如，为加速固定资产更新换代，减少技术进步对固定资产减值的影响，企业可以根据有关制度规定采用加速折旧法，可以采用较短的折旧年限。而在定价成本核算中，政府为维护消费者利益，保持价格的相对平稳，在满足企业正常发展的前提下，通常会倾向于采取年限平均法或者较长的折旧年限。新的《企业会计准则》给企业会计活动赋予了更大的自主权和灵活性，特别是许多会计要素的确认和计量，其条件和标准主要由企业会计人员根据企业需要和职业素质来判断和确定，必然会与定价成本核算要求出现更多、更大的差异。

5.核算口径不同。

从经营者角度看，只要符合会计制度规定的所有费用，如直接材料、直接人工、折旧、管理费用、财务费用等都可以计入会计成本。但能够计入会计成本的费用，并不一定能够计入定价成本。定价成本的核算口径取决于产品或服务的性质、政策目标、财政承受能力和消费者负担能力等因素。政府监管部门还可以基于公共目的，将资源保护成本、环境恢复成本等纳入定价成本构成，这也是一般的会计成本核算所未包括的内容。

6.核算基础不同。

会计成本是历史成本，核算的是企业实际的生产费用、材料消耗水平和分配标准等。会计核算必须要以有关会计凭证为依据，最终核算出来的会计成本，必须是实际成本，而不能定额成本、计划成本或标准成本等来代替。定价成本不一定是或不完全是历史成本，有可能是计划成本、标准成本，更多地是在历史成本基础上进行调整后的成本。比如，在项目尚未正式运营前制定价格或收费标准时，应主要以计划成本或预算成本（如项目可行性研究报告中的成本预算）为基础核算定价成本；核定已运营多年的企业产品或服务定价成本时，无疑应当首先审核其历史成本，但并不能直接将历史成本作为定价成本，而必须对历史成本中的一些费用按照定价部门的有关规定进行调整。总之，定价成本并一定是实际发生的成本。

7.补偿渠道不同。

从经营者角度看，会计成本采取什么方式补偿、由谁补偿并不重要，重要的是能不能得到补偿并获得尽可能多的利润；定价成本是指通过政府定价予以补偿的成本，通过其他渠道补偿的成本虽然是政府定价所必须考虑的因素，但并非定价成本本身。因此，会计成本可以有多种补偿渠道，定价成本的补偿渠道则只有一个———即向消费者收取的价格。比如，对公共汽车公司来说，其会计成本的补偿方式至少可以有三种：财政、票价以及关联收入（如车厢广告收入等）；而公共汽车定价成本应当是公交公司会计成本扣除已由（或应当由）财政补偿和关联收入补偿后的那部分成本，这部分成本需要通过政府制定票价由消费者补偿。在医疗、教育等公益性服务领域，会计成本和定价成本的补偿渠道差异更为明显。

正是由于定价成本在很多方面都与会计成本有较大区别，政府价格主管部门在制定或调整价格时，不能只是调查核实企业的会计成本，而必须对会计成本进行审核和分析，根据相关规定对会计成本的有关费用及相关指标重新计算、分摊，合理核算出符合价格监管目标的定价成本。

根据规定，青岛市对物业服务企业上报的收费价格，将按照价格主管部门核定的物业服务社会平均成本进行核定。纳入青岛市监审范围的物业服务定价成本主要有7项，分别为：综合管理服务费用（含人员费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧），环境卫生清洁费用，秩序维护费用，绿化养护费用，物业共用部位、共用设施设备的日常运行和养护费用，物业共用部位、共用设施设备、公众责任保险费用以及经业主同意的其他费用。

青岛市规定，核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。如果物业服务企业上报的价格高于或低于社会平均成本，价格主管部门将确定一个核减数或核增数，最后确定一个核定数作为物业服务企业的应收费用，以此规范物业企业收费行为。

（试行）

第一条　为合理审核确定定价成本，提高政府价格决策的科学性，根据《中华人民共和国价格法》、《政府制定价格成本监审办法》等法律、行政法规、规章和有关规定，制定本规范。

第二条　本规范为政府价格主管部门对实行政府指导价、政府定价的商品和服务进行成本监审时审核确定定价成本的一般技术规范。具体商品和服务定价成本监审办法另有规定的，从其规定。

第三条 审核确定定价成本应当遵循以下原则：

（一）合法性原则。计入定价成本的各项费用应当符合有关法律、法规和国家统一的会计制度的规定。不符合有关法律、法规和会计制度规定的费用，不得计入定价成本。

（二）相关性原则。计入定价成本的费用，应当与商品或服务生产经营过程直接相关或间接相关。与生产经营过程无关的费用不得计入定价成本。

（三）合理性原则。计入定价成本的费用应当反映生产经营活动正常需要，并按照合理方法和合理标准核算；影响定价成本

（试行）

第一条 为提高政府制定物业服务收费的科学性、合理性，根据《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于政府价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为。

本办法所称物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。

第三条 物业服务定价成本监审工作由政府价格主管部门负责组织实施，房地产主管部门应当配合价格主管部门开展工作。

第四条 在本行政区域内物业服务企业数量众多的，可以选取一定数量、有代表性的物业服务企业进行成本监审。

第五条 物业服务定价成本监审应当遵循以下原则：

（一）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；

（二）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。

（三）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。

（四）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。

第六条 核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。

第七条 物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

第八条 人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。

第九条 物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。

第十条 绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

第十一条 清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。

第十二条 秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。

第十三条 物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。

第十四条 办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。

第十五条 管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。

第十六条 固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。

第十七条 经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。

第十八条 物业服务定价成本相关项目按本办法第十九条至第二十二条规定的方法和标准审核。

第十九条 工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。

第二十条 固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%-5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。

第二十一条 物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。

第二十二条 物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。

第二十三条 本办法未具体规定审核标准的其他费用项目按照有关财务制度和政策规定审核，原则上据实核定，但应符合一定范围内社会公允的平均水平。

第二十四条 各省、自治区、直辖市价格主管部门可根据本办法，结合本地实际制定具体实施细则。

第二十五条 本办法由国家发展和改革委员会解释。

第二十六条 本办法自2007年10月1日起施行。

附件：物业服务定价成本监审表（略）