在
租赁合同中，将
租赁物交付
承租人使用、收益的人，为出租人。出租人原则上应为租赁物的所有人，对租赁物享有用益权或租赁权的人可为出租人则属例外情形，如
国有土地使用权出租、房屋的转租。出租人处理
租赁业务的一整套会计处理的原理、方法和程序。从出租人角度看，租赁可以分为
经营租赁、销售式
融资租赁、
直接融资租赁和
举债经营融资租赁，而其会计处理也有所不同。
基本简介
依法律规定或合同约定须经
租赁物所有人同意的，须征得所有人的同意。根据有关法律、法规规定租赁合同中的出租人可以是以下6种人：
2、国有企业的财产经营权人；
4、使用权人，依法获得某种
财产使用权的人可以将财产出租；
5、占有人，即以善良意愿将财产占为已有的人；
6、在征得出租人同意后，
承租人可以将财产再出租，成为新租赁关系中的出租人。
。
二、有权决定在租赁期满后是否继续将房屋出租。
四、因承租人的过错造成房屋损坏的，有权责成承租人负责修复或者赔偿。
五、承租人违反租赁合同的有关规定，出租人有提前终止合同，收回房屋的权利。如果因此而造成出租人的损失，出租人有权要求承租人赔偿。承租人违反规定的行为有：
1、未经出租人同意，擅自将承租的房屋转租、转让、转借或是与他人调换使用；
2、擅自拆、改
房屋结构或改变用途（拆改房屋结构有可能造成房屋危险，改变用途则是
违约行为）；
4、利用房屋进行违法活动；
5、故意损坏承租的房屋；
6、法律、法规规定要以终止合同、收回房屋的其他行为。
此外，如果出租的是
公有住宅，而
承租人没有的理由，将房屋空
关达6个月以上的，出租人有权提前终止合同，收回出租的房屋。
义务
1、出租人应当按照约定将
租赁物交付
承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；
2、出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外；
3、出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有
优先购买权；
4、出租人解除合同时应当在合理的期限之前通知承租人。
应交税款
个人出租房屋并取得收入，应依法
纳税。税务机关可以委托各级政府的外来人口管理部门、区县房屋土地管理局、街道办事处，乡镇政府或经
北京市地方税务局确认的其他具有代征税费能力的单位作为
代征人，负责出租房屋税款的征收。
应缴税费各地均有所不同。此处以北京为例，出租人应缴纳以下税费：营业税、
城市维护建设税、
教育费附加、
房产税、
城镇土地使用税、
城市房地产税、
印花税。现在除了
个人所得税按照现行办法进行申报纳税以外，其余只需按
实际收入的5%计征综合税费，就无需缴纳此外的其他税费了。
除了合同印花税，由双方各自承担50%以外，所有税费都应由出租人缴纳，而不可约定由
承租人承担。
会计处理
租凭贸易
（1）。
起租日前，在谈判过程中，出租人与
承租人双方均可能发生一些有关通讯、差旅和制订租约的费用。这些费用为数不大，一般由双方各自负担。对于数目较大的费用由哪一方负担或双方怎样分担。对于数目较大的费用由哪一方负担或双方怎样分摊，须事先协商确定。发生共同负担的费用须先记入
暂付款或
其他应收款账户，待
租赁成立，在承租人与出租人之间按商定比例分配，转账记入
租赁费用账户。
出租人应从起租日起的明细账上反映租出资产的情况，如从在库转入租出。由于
经营租赁的租赁期较短，与出租资产所有权有关的各种收益和风险，并不因为租赁而转移给
承租人。出租的资产仍应看作是出租人的资产，所以它仅仅改变了资产的分类。
（3）租赁期内的收和费用。
①
租金收入。一般在租金收付时，作为当期收入入账。如果收支租金的间隔时期比会计期收入入账。如果收支租的间隔时期比会计期为长，或者各期租金金额变动幅度较大，则需采用预提办法处理，使各期的金额较为合理；
②
计提租赁资产折旧。出租人专用于出租的固定资产，应与自己营业所用固定资产划分清楚，分开记账。
折旧费用记入
租赁费用账户，而不是一般的
管理费用。租赁资产出现短期闲置现象，在闲置期间仍应继续
计提折旧。不过，应该规定一个期限，闲置时间过长，超过规定期限的，应停止计提折旧；
③租赁资产的
大修理。应在租约上明确规定，由出租人还是由
承租人负责进行租赁资产的大修理，一般由出租人负责。在订立租约确定租金时，应把必要的大修理费用考虑在内。可采用预提的方式主入
租赁费用；
④
租赁资产的日常修理。一般由出租人负责进行，发生的修理费用直接计入租赁费用账户。为了方便起见，有些租约规定日常修理由承租人进行。
（4）终止租赁，收回资产和可能发生的损失赔偿。
租赁期满，或出于承租人或出租人的要求停止租赁时，出租人应收回租出的资产，如把资产从租出转入时，出租人应收回租出的资产，如把资产从租出转入在库。在收回租出的资产时，可能会发现资产损耗过大，按照租约规定，由
承租人赔偿损失。当确定损失的金额时，借记
其他应收款，贷记租赁资产累计折旧。
融资租赁
（1）确定出租人总投资。出租人
租赁总投资是未经贴现的因出租
资产而将获致的总收入，它包括：最低租赁得款额和预计将收到的无担保
残值。最低租赁得款额应在
租赁开始日借记 “”
应收租赁款“”账户，无担保残值应借记“
预计残值”账户。
（2）确定合适的利率。出租人租赁会计所用的利率是使以下等式得以成立的利率：租赁开始日租赁资产公允市价=最低租赁得款额的现值-+无担保残值的现值。这种利率为
租赁内含利率。
（3）确定
净投资。有了
总投资和合适的利率，就可确定出租的净投资，它是最低租赁得款额的现值与无担保残值现值之和。净投资中最低租赁款额的现值，在租赁开始日应贷记销售收放账户，表示
承租人将付给出租人的金额的现值。如果没有无担保
残值，净投资即最低租赁得款额的现值，也即租赁开始日租赁
资产的公允市价。
（4）计算未实现
利息收入。在求得总投资和净投资的基础上，即可计算未实现利息收入，它是总投资和净投资之差。此数在
租赁开始日应贷记未实现利息收入账户。这部分收入将在租赁期内分期予以确认。
（5）租赁
资产成本的记账。租赁资产成本或
账面价值减无担保残值的现值，应在租赁开始日借记
销售成本账户。如果没有无担保残值，记入销售成本账户的是租赁资产的成本或账面价值。由于出租人在租赁开始日按
公允价值贷记销售收入账户，按资产成本借记销售成本账户，可能在
租赁开始日构成出租人的一笔
销售利润。
（6）租金的记账。各期所收到的租金，应分别借记
银行存款和未实现
利息收入账户，贷记应收
租赁款和利息收入账户。
（7）订有保证条款。如果租约中订有租赁
资产最低
残值的保证条款，或因承租不不续航天则受罚的条款，租赁期末
应收租赁款账户余额必与担保残值相等。
（8）定期核查无担保残值。倘若原估价过高，致使投资净额降低，应作损失处理；但发现原估价过低则不作处理。
直接融资租赁出租人的会计处理由于直接融资租赁和销售式
融资租赁的唯一区别，是在
租赁开始日出租人不会发生损益，即租赁开始日租赁资产的
账面价值等于
公允价值。因此，
租赁开始日的会计处理两者略有不同。在直接融资租赁下，采用净额法时，出租人应以租赁
净投资借记
应收租赁款和
预计残值账户，贷记设备账户；采用总额法时，应以租赁总投资分别借记应收租赁款、预计残值账户，贷记设备和未实现利息收入账户。未实现利息收入需在租赁期内予以
摊销，转为已实现的
利息收入。
举债经营融资租赁出租人的会计处理 举债经营融资租赁除了出租人和
承租人以外，还有第三者
贷款人直接参加，因此，会计处理较前两者更为复杂：
（1）确定出租人应收租金。出租人应收租金=租金总额-（
长期借款本金+利息）
（2）确定出租人总投资。根据美国财务会计准则第13号公告（SFAS13）中的说明，总投资额由下面四个部分组成：
①从
承租人那里收到的租金收 入减去应付给
贷款人的本息。
②交易中确认的可实现的投资税贷项（即投资减税）。
④由以下两项组成的未得到的和递延的收入：
（1）预计的税前租赁收入（或损失）减去
起租日直接成本以后的数值。
（2）剩余租赁期间的投资税款贷项，即出租人总投资=出租人的应收租金+投资减税+
预计残值-未实现租赁收益。
（3）确定合适的利率。出租人于租赁实行日的投资已知，必须计算出
投资报酬率。投资报酬率根据每年现金流出流入量求得。必须指出，该投资报酬率不同于
租赁内含利率。
（4）确定
净投资。
出租人的净投资按年计算。每年净投资=出租人应收租金余额+预计残值-未实现
租赁收益-
递延所得税余额；或每年净投资=上年净投资-（上年
现金流量-上年净投资×投资报酬率）。
（5）确定出租人
净利润。出租人净利润=
租赁投资税前利益+投资减税利益 -会计确认
所得税费用。它是
举债经营融资租赁所产生的主要利益。（6）确定
递延所得税。递延所得税是由于出租人对
租赁资产取得所有权采用
加速折旧法而获得递延交纳所得税的利益。也称为出租人的再投资利益。它是会计确认的所得税费用和税务所得税支付额之间的差额，该项差额计入“递延税”。
法律规定
第十四章 租赁合同
第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百零四条 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第七百零六条 当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。
第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
第七百零八条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
第七百零九条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。
第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
第七百一十一条 承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
第七百一十二条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。
第七百一十四条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第七百一十七条 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
第七百一十八条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
第七百二十条 在租赁期限内因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但是当事人另有约定的除外。
第七百二十一条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
第七百二十二条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第七百二十三条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
第七百二十七条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
第七百二十九条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
第七百三十条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第七百三十一条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
第七百三十二条 承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
第七百三十三条 租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。
第七百三十四条 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
第十五章 融资租赁合同
第七百三十五条 融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。
第七百三十六条 融资租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、规格、技术性能、检验方法，租赁期限，租金构成及其支付期限和方式、币种，租赁期限届满租赁物的归属等条款。
融资租赁合同应当采用书面形式。
第七百三十七条 当事人以虚构租赁物方式订立的融资租赁合同无效。
第七百三十八条 依照法律、行政法规的规定，对于租赁物的经营使用应当取得行政许可的，出租人未取得行政许可不影响融资租赁合同的效力。
第七百三十九条 出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，出卖人应当按照约定向承租人交付标的物，承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利。
第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物：
（一）标的物严重不符合约定；
（二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。
承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。
第七百四十一条 出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利。承租人行使索赔权利的，出租人应当协助。
第七百四十二条 承租人对出卖人行使索赔权利，不影响其履行支付租金的义务。但是，承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的，承租人可以请求减免相应租金。
第七百四十三条 出租人有下列情形之一，致使承租人对出卖人行使索赔权利失败的，承租人有权请求出租人承担相应的责任：
（一）明知租赁物有质量瑕疵而不告知承租人；
（二）承租人行使索赔权利时，未及时提供必要协助。
出租人怠于行使只能由其对出卖人行使的索赔权利，造成承租人损失的，承租人有权请求出租人承担赔偿责任。
第七百四十四条 出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，未经承租人同意，出租人不得变更与承租人有关的合同内容。
第七百四十五条 出租人对租赁物享有的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。
第七百四十六条 融资租赁合同的租金，除当事人另有约定外，应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。
第七百四十七条 租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任。但是，承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。
第七百四十八条 出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。
出租人有下列情形之一的，承租人有权请求其赔偿损失：
（一）无正当理由收回租赁物；
（二）无正当理由妨碍、干扰承租人对租赁物的占有和使用；
（三）因出租人的原因致使第三人对租赁物主张权利；
（四）不当影响承租人对租赁物占有和使用的其他情形。
第七百四十九条 承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人人身损害或者财产损失的，出租人不承担责任。
第七百五十条 承租人应当妥善保管、使用租赁物。
承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。
第七百五十一条 承租人占有租赁物期间，租赁物毁损、灭失的，出租人有权请求承租人继续支付租金，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第七百五十二条 承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以请求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。
第七百五十三条 承租人未经出租人同意，将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的，出租人可以解除融资租赁合同。
第七百五十四条 有下列情形之一的，出租人或者承租人可以解除融资租赁合同：
（一）出租人与出卖人订立的买卖合同解除、被确认无效或者被撤销，且未能重新订立买卖合同；
（二）租赁物因不可归责于当事人的原因毁损、灭失，且不能修复或者确定替代物；
（三）因出卖人的原因致使融资租赁合同的目的不能实现。
第七百五十五条 融资租赁合同因买卖合同解除、被确认无效或者被撤销而解除，出卖人、租赁物系由承租人选择的，出租人有权请求承租人赔偿相应损失；但是，因出租人原因致使买卖合同解除、被确认无效或者被撤销的除外。
出租人的损失已经在买卖合同解除、被确认无效或者被撤销时获得赔偿的，承租人不再承担相应的赔偿责任。
第七百五十六条 融资租赁合同因租赁物交付承租人后意外毁损、灭失等不可归责于当事人的原因解除的，出租人可以请求承租人按照租赁物折旧情况给予补偿。
第七百五十七条 出租人和承租人可以约定租赁期限届满租赁物的归属；对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，租赁物的所有权归出租人。
第七百五十八条 当事人约定租赁期限届满租赁物归承租人所有，承租人已经支付大部分租金，但是无力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租赁物，收回的租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他费用的，承租人可以请求相应返还。
当事人约定租赁期限届满租赁物归出租人所有，因租赁物毁损、灭失或者附合、混合于他物致使承租人不能返还的，出租人有权请求承租人给予合理补偿。
第七百五十九条 当事人约定租赁期限届满，承租人仅需向出租人支付象征性价款的，视为约定的租金义务履行完毕后租赁物的所有权归承租人。
第七百六十条 融资租赁合同无效，当事人就该情形下租赁物的归属有约定的，按照其约定；没有约定或者约定不明确的，租赁物应当返还出租人。但是，因承租人原因致使合同无效，出租人不请求返还或者返还后会显著降低租赁物效用的，租赁物的所有权归承租人，由承租人给予出租人合理补偿。