住房抵押贷款支持证券是信贷资产证券化模式之一。金融机构（主要是商业银行）将持有的流动性较差但具有未来现金流收入的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组成，由证券化机构购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。借款人每月的还款现金流，是该证券的收益来源。被证券化的住房抵押贷款必须具备如下特征：

根据支付方式的不同，MBS大致可以分为以下类型：一是过手MBS（pass-through MBS）其资产池产生的任何现金流不经过分层组合、原原本本地支付给投资者；二是担保抵押债券（collateralized mortgage obligations, CMOS），其现金流经过分层组合、重新安排后分配给不同需求的投资者；三是剥离式MBS（stripped MBS，SMBS），又分为利息型IO（Interest Only）和本金型PO（Principal Only），其将现金流的本金和利息分离开并分别支付给相应的投资者。根据抵押贷款的住房性质不同，MBS又可分为居民住房（Residential）抵押贷款支持证券RMBS和商用住房(Commercial)抵押贷款支持证券CMBS。

住房抵押贷款支持证券的发行源于美国。自20世纪30年代经济危机后，美国失业剧增、房地产市场严重衰退，联邦政府先后于1934年和1944年成立联邦住宅管理局（Federal Housing Administration, FHA）和退伍军人管理局（Veterans Administration,VA），为中低收入居民和退伍军人提供低价保险，以向银行获取住房抵押贷款，随后在1938年成立联邦国民抵押贷款协会（Federal National Mortgage Association, FNMA），其主要功能就是从市场募集低成本资金收购附有FHA和VA保险的住房抵押贷款，这促进了住房抵押贷款二级市场的初步发展，也构成了MBS市场的雏形。

到了20世纪70年代前后，美国政府为应对石油危机造成的金融机构经营困难，继续推动住房市场发展，于1968年成立专门的政府机构——政府国民抵押贷款协会（Government National Mortgage Association, GNMA），收购经由FHA和VA保险的住房抵押贷款，并以此为支持发行过手MBS。同时，为扩大传统（conventional）住房抵押贷款的资金来源，于1970年成立联邦住房贷款抵押公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC），收购传统住房抵押贷款并发行类MBS的参与凭证（participant certificate），其后赋予FNMA相同的权利。上述措施促成了美国MBS市场的快速发展，其他商业机构也逐步参与进来，MBS自此开始大规模发行。

在欧洲，MBS的发展从20世纪80年代末开始。英国国家住房贷款局（National Home Loans）为拓宽房贷资金来源于1987年3月首次在欧洲市场上发行MBS。为提高银行资本充足比率、降低抵押贷款成本，法国政府于1988年11月通过法律促进抵押贷款的证券化，并建立特别投资基金（FCC）持有抵押贷款、发放抵押证券。

在亚洲，许多国家和地区在东南亚金融危机之后开始发展MBS市场。香港于1997年成立香港住房抵押贷款公司（Hong Kong Mortgage Corporation, HKMC），推动了香港MBS市场的积极发展。韩国政府借鉴美国经验于1999年成立韩国住房抵押贷款公司（Korean Mortgage Corporation, KoMoCo），推动了韩国MBS市场的启动和发展。另外，日本、中国台湾、泰国等也在MBS领域进行了积极的探索和尝试。我国于2005年3月出台《信贷资产证券化试点管理办法》，正式开展MBS业务试点。

此外，加拿大政府为稳定住房抵押贷款的资金供给，于1986年由联邦政府独资设立的加拿大抵押住房公司（Canadian Mortgage and Housing Corporation，CMHC）发行了MBS。在政府的积极推动下，澳大利亚的MBS大部分由麦格里（Macquarie）银行于1991年成立的全资子公司——麦格里证券化有限公司发行，部分解决了商业银行发放住房抵押贷款造成的期限错配和流动性问题。

MBS的发起人（originators）通常包括商业银行、住房抵押贷款公司以及其他发放住房抵押贷款的金融机构，发行商(issuers)则根据各国的情况不同涵盖政府组织、半政府组织以及银行、经纪商、建筑商等普通商业机构,其中政府组织和半政府组织在许多国家占据主导地位。

在美国，MBS的主要发行商是政府国民抵押贷款协会GNMA、联邦国民抵押贷款协会FNMA和联邦住房贷款抵押公司FHLMC，GNMA是政府机构、FNMA和FHLMC是政府支持机构（government-sponsored entities, GSEs），他们发行的MBS又称为agency MBS，因为有政府信用作隐性担保，其信用等级仅次于国债。另外，美国的一些普通商业机构也发行MBS，统称为non-agency MBS或private-label MBS。在其他国家，如前文提到的韩国住房抵押贷款公司KoMoCo、香港住房抵押贷款公司HKMC、加拿大抵押住房公司CMHC、澳大利亚的麦格里证券化公司等政府、半政府或政府支持的机构组织都是其本国MBS的主要发行商。

由于MBS通常能够获得较高的信用评级，违约或本金损失概率较低，且同国债、政府机构债相比有更高的收益，因此吸引了各种各样的投资者，其中商业银行和各类基金占主导地位。MBS同普通债券一样具有一定的信用风险和利率风险，不同之处在于MBS还面临提前偿付（prepayment）风险，即市场利率的变动对住房抵押贷款人的偿付行为产生直接影响，这增加了资产池现金流的不可预测性。该类风险给MBS的市场定价带来一些困难，影响了其流动性。国际通行的做法是引入期权定价中的随机模型，结合CPR（conditional prepayment rate）或PSA(Public Securities Association)统计的提前偿付率指标对其进行估价。投资者之间一般通过Bloomberg等平台对MBS双边报价、协议成交。

根据证券业和金融市场协会（Securities Industry and Financial Markets Association，SIFMA）统计，截至2008年1季度末，美国MBS（包括GNMA、FNMA、FHLMC以及其他商业机构发行的MBS和CMOs）余额达到7.4万亿美元，规模超过公司债的5.9万亿美元和国债的5万亿美元，是美国债券市场上的最大券种，占债券存量的24.22%。2007年，美国共发行MBS 2.05万亿美元，其中机构（Agency）发行额为1.37万亿美元、非机构（Non Agency）发行额为0.68万亿美元，合计占债券总发行额的33.06%。2008年1-5月，美国机构MBS的日均交易额约为3757亿美元，流动性仅次于国债。

截至2008年1季度末，欧洲MBS（包括RMBS和CMBS）余额为7910亿欧元，其中RMBS为6497亿欧元，主要集中在英国、西班牙、荷兰、意大利等国家。2007年，欧洲共发行MBS 3073亿欧元，其中RMBS为2597亿欧元。从投资者结构看，商业银行和货币市场基金是最重要的参与者，市场占比分别超过60%和20%，其他机构的合计持有量在10%左右。

根据CMHC年报统计，截至2007年末其担保的证券化产品余额为1653.32亿加元，2007年担保额为579.81亿加元。根据HKMC年报披露，截至2007年末其发行的MBS产品余额约为40.89亿港币，其他类似产品余额为329.59亿港币。

我国的MBS市场刚刚起步。自2005年资产证券化业务试点以来，仅由中国建设银行分别于2005年12月和2007年12月在全国银行间债券市场发行过两期RMBS，金额分别为30.18亿元和41.6亿元。