重大误解，是指由于行为人在对行为的性质、对方当事人以及标的物的品种、质量、规格和数量等方面的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失情况下而为的民事法律行为。

第一百四十七条　【基于重大误解实施的民事法律行为的效力】基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

重大误解的构成要件

（一）基于自己过失的错误认识

首先重大误解的事实对象，须是对其所为民事法律行为的性质、内容和主体等方面的错误认识，如对促使其从事行为的动机存在错误认识则不构成重大误解。其次，重大误解是处于行为人自己的过失而发生，由此区别故意、胁迫、乘人之危等有对方过错的情形，也区别于因第三人的错误而为的民事法律行为。

（二）因果关系

即基于自己的错误认识而实施了与其真意相悖的民事法律行为。

（三）误解重大

因误解所实施的民事法律行为已经或者将会给自己造成较大损失的情况下，才构成可撤销的重大误解行为。为了保证商品交易安全、稳定的秩序，法律将得以请求撤销的误解行为限制在重大损失的范围之内。

1、误解是当事人对民事法律行为发生认识上的错误。

2、误解是当事人对民事法律行为内容的认识错误。

3、误解直接影响当事人的权利和义务。

当事人由于重大误解而实施的民事法律行为，其法律后果是相对无效，发生重大误解的一方行为人，有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。如果行为人不行事撤销权，不请求对该民事法律行为予以撤销，该重大误解的民事法律行为继续有效。

案例：江艳与江苏省常产拍卖有限公司等拍卖合同纠纷再审案—拍卖合同中重大误解的判定

【裁判要旨】由于拍卖是通过公开竞价的方式从不特定的竞买人中确定买方，拍卖的物品或者财产权利的成交价值由竞拍者的出价决定，会导致竞买人以拍卖方未能恰当地履行瑕疵说明义务为由主张重大误解。当事人以重大误解为由要求变更拍卖合同的，人民法院应当裁判不予支持。

【案号】一审：（2010）钟民初字第0274号　二审：（2010）常民终字第1356号

再审：（2012）苏民监字第026号

【案情】

申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：江某

再审被申请人（一审被告、二审上诉人）：江苏省常产拍卖有限公司（以下简称常产公司）

再审被申请人（一审被告、二审上诉人）：常州东方拍卖有限公司（以下简称东方公司）

再审被申请人（一审被告、二审上诉人）：江苏银行股份有限公司常州分行（以下简称江苏银行常州分行）

2009年8月18日常产公司、东方公司与江苏银行常州分行订立委托拍卖合同，拍卖其所有的常州市北大街17号中亚大厦1-4层房屋，并提供常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司（以下简称鲲鹏公司）作出的常鲲房估（2009）第S53号房地产估价报告。该报告载明：“本次估价对象产权证登记面积为4852㎡（含地下层），扣除地下层及门厅、电梯、楼梯等公共部门建筑面积后，本次评估暂测建筑面积为3514㎡，分摊土地使用权面积为440㎡，估价对象房屋及土地实际面积待房产测绘部门及土地管理部门实际测量后确定。”

拍卖前，常产公司、东方公司在《常州日报》上刊登拍卖公告，载明该诉争房屋建筑面积约为3600㎡，土地使用权面积约为440.8㎡（房屋、土地面积以权威部门实测面积为准），参考价4000万元。在拍卖会上当天，常产公司、东方公司现场向竞买人发放了《拍卖目录》、《竞买须知》、《特别规定》等书面材料，其中《特别规定》第一条写明：“拍卖标的1-4层房地产，建筑面积约3600㎡，土地面积约440.8㎡”，第二条前半句写明：“房屋和土地面积均是暂测使用面积（不含公用面积）”。江某作为竞买人参加拍卖会并以4560万元的成交价拍得诉争房屋，加上佣金136.8万元，合计支付金额为4696.8万元。后江某委托常州市延陵房产测绘事务所有限公司（以下简称延陵测绘公司）对诉争房屋的面积进行了测量，得出结论该公司总转让面积为3176㎡。江某遂诉至常州市鼓楼区人民法院，要求东方拍卖公司、江苏银行常州分行返还其因诉争房屋面积大幅缩水而产生的购房款及相应拍卖佣金。

鼓楼区人民法院根据江某的申请，委托常州市房产测绘中心对诉争房屋面积进行检测，得出报告结论为：北大街17号1-4层总建筑面积3635.88㎡，1-4层总套内建筑面积2961.62㎡、总共有公用建筑面积533.34㎡、公用建筑面积140.96㎡。

鼓楼区法院经审理认为，诉争房屋总建筑面积2961.62㎡，加上墙体面积54.14㎡，合计面积3015.76㎡，与拍卖公告等资料上的约3600㎡相比较，误差高达584.24㎡，严重超出正常合理范围，江某有权要求江苏银行常州分行返还缩水部分面积的价款，并有权要求拍卖人常产公司、东方公司按照诉争房屋实际面积确定佣金。据此判决：常产公司、东方公司、江苏银行常州分行向江艳交付常州市北大街17号中亚大厦1-4层房屋，并协助办理该房屋的产权过户手续；由江苏银行常州分行向江艳返还拍卖成交价款7400533元，常产公司、东方公司向其返还佣金222011元。

常产公司、东方公司、江苏银行常州分行不服一审判决，向常州市中级人民法院提起上诉。

常州中院经审理认为，所拍房屋本不存在房屋面积的品质瑕疵，但由于江苏银行常州分行、常产公司、东方公司对所拍房屋的面积表述错误或提示与实际情况有较大差异而致使该所拍房屋形成房屋面积的品质瑕疵。江艳可以要求撤销该拍卖行为、返还其相关支出费用，对无法返还的费用请求赔偿，但江某无权在要求继续取得房屋所有权的情况下，又以房屋面积短少为由返还房屋拍卖款及拍卖佣金。鉴于江某坚持要求取得所拍房屋的所有权，二审法院遂驳回江某要求返还房屋拍卖款及相应佣金的诉讼请求。

江某不服二审判决，向江苏省高级法院申请再审。江苏高院再审另查明：二审宣判后，诉争房屋所有权于2011年10月28日过户登记到江某名下，房屋所有权证载明房屋建筑面积3628.58㎡。

江苏高院经审理认为，诉争房屋因未经房屋测绘部门、土地管理部门分割测绘，拍卖时未能确定其房屋、土地准确面积，此为拍卖标的之瑕疵。根据《特别规定》第二条前半句所称“房屋和土地面积均是暂测使用面积（不含公用面积），结合鲲鹏公司评估报告对房屋面积的描述”，让竞买人理解为“面积约为3600㎡”是暂测使用面积（不含公用面积），而这种理解与拍卖标的的实际使用面积约3000㎡相差较大，误差超出通常合理范围。故因本案拍卖人、委托人不恰当履行瑕疵说明义务可能影响竞买人出价影响拍卖结果，但因拍卖活动的特殊性，对买受人江某造成的差价损失并非简单根据房屋面积就能直接测算确定，而应通过尽快撤销该拍卖结果，及时重新拍卖确定成交价格才能确定拍卖成交价的差价。鉴于江某在一、二审中坚持要求取得房屋所有权，其主张直接按照所拍房屋使用面积差价返还拍卖款及佣金的诉讼请求不符合拍卖法、合同法的有关规定，对其他竞买人不公，不应得到支持。

江苏高院裁定：驳回江某的再审申请。

本案涉及的法律问题是拍卖合同履行中重大误解的构成要件及如何处理拍卖合同中因重大误解而撤销或者变更合同的问题。

一、原告主张的事实是否构成重大误解

重大误解是指行为人对行为内容有重大误解，即民事行为的当事人在作出意思表示时，对涉及行为法律效果的重要事项存在认识上的显著缺陷。{1}民法通则第五十九条规定，行为人对行为内容有重大误解的，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更和撤销；最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”合同法第五十四条规定：“因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”由上述法律规定可见，重大误解的民事行为是可以请求法院变更或撤销的一种效力瑕疵民事行为，其构成要件应包括以下方面：

1．重大误解必须是行为人因误解而为意思表示。行为人产生误解的事实须与该行为相关，其表示行为以错误认识为基础，从而导致内心真意与客观事实不相符。若未对相关事实产生误解，行为人不会有实施该行为的意思表示，或者将改变行为的内容。这些相关事实包括：交易的主体、行为动机、标的物的品质、数量价格等。具体来说，在本案中原告根据常产公司、东方公司刊登在《常州日报》上的拍卖公告所述内容而作出参与竞买的意思表示，以4560万元的成交价拍得诉争房屋；但对《特别规定》第二条前半句中称“房屋和土地面积均为暂测使用面积（不含公用面积）”产生误解，误将3600平方米理解为暂测使用面积（不含公用面积）3600㎡。因此，在未发现此错误之前，原告参与竞买的内心真意是接受暂测使用面积（不含公用面积）3600㎡，而表示的意思确实是对拍卖标的房屋建筑面积约为3600㎡的接受，这种误解与表意行为之间构成了因果关系。

2．行为人发生的误解必须是重大的。重大的确定要分别误解行为人所误解的情形，考虑交易主体的状况、交易习惯、活动性质等多方面的原因。我国台湾地区和日本的判例中，把要素错误须满足重要性与因果关系两方面作为限制。所谓重要性，是指一个通情达理的人没有错误认识就不会为意思表示，并且按照一般认识标准，此错误认识是发生在意思表示的主要构成内容上。{2}德国民法典第119条第2款规定：如果在交易中发现认为很重要的有关物的性质或者人的资格的错误，则视为意思表示内容的错误。另外，我国学者对这个“重大误解”抽象出了三条标准：一是对民事交往中行为人一致认为是重要事项的误解；二是虽非针对合同的重要事项，但对误解方造成重大损失的误解；三是足以导致产生重大不公平行为结果的误解。

在我国的司法实践中，必须对合同的主要内容产生误解才能构成重大误解。其判定标准有两方面：一是误解的对象须是合同的主要内容。如对合同标的物的误解，标的物质量、性质的误解等可以构成重大误解，对合同无关紧要的细节则不构成重大误解。二是误解是否对当事人权利义务产生重大不利后果。如果当事人因合同的某种要素产生误解作出错误的意思表示，但未产生对当事人不利的后果，那么这种程度上的误解也不构成重大误解。此外对标的物的包装、数量、履行地点、履行期限、履行方式等内容的误解，如果并未影响订约目的的实现或当事人的权利义务，一般不应认作重大误解。

在本案中，原审法院委托具有资质的权威房产测绘部门常州市测绘中心检测的结果为诉争房屋总建筑面积2961.62㎡（不包括共用面积），加上墙体面积54.14㎡，合计面积3015.76㎡，与拍卖公告等资料上载明的约3600平方米的事实相比较，误差高达638㎡，严重损害了原告的合法利益。因此因江苏银行常州分行、东方公司、常产公司对房屋描述或者提示前后不一的瑕疵说明，使竞买人对合同主要内容即对房屋面积产生重大误解，造成巨大经济损失。

3.重大误解的原因由表意人自己的过失（排除故意或重大过失）造成，而不是由于受到对方的欺诈或不正当影响造成。在我国，重大误解制度救济的对象是表意人因自身原因陷入错误认识，做出与内心真意不符的外部表示。如果表意人因受到外部第三人影响（欺诈或胁迫等）做出错误意思表示，则不属于重大误解制度救济的范畴。同时表意人故意做出与内心真意不符的意思表示造成错误的，则自行承担不利行为后果，法律无必要救济。“在订约时如果表意人故意保留其真实的意志，或者明知对合同产生误解的情形下仍然与对方订立合同，均表明表意人希望追求其意思表示所产生的效果。”{4}综上所述，构成重大误解的误解人主观态度应当是仅具有一般意义上的过失而非主动希望或追求发生这种误解。本案中，不能因为原告江艳具有房地产从业的背景、其作为竞买人应明知所拍房屋面积的实际情况就理所当然地推断其肯定不受《特别规定》第二条对所拍房屋面积表述的影响。因此原告江艳不存在主观故意或重大过失的行为，误解人原告江艳只是因江苏银行、东方拍卖公司对所拍房屋面积的表述或提示与实际情况存在较大差距而导致的房屋面积品质瑕疵存在一般疏忽大意。

二、拍卖合同中如构成重大误解是否只能要求撤销而不能变更

按照民法通则的规定，重大误解的民事行为可撤销或可变更。所谓撤销，是指撤销权人因行为人意思表示不真实，通过行使撤销权使已生效的合同归于消灭。而变更是指合同当事人之间通过协商改变双方存有异议的合同内容。因意思表示瑕疵而承担损失的一方当事人享有撤销权和变更权。同时为稳定正常的社会经济秩序，许多国家通过立法规定了行使撤销权和变更权的除斥期间，超过规定期限，权利归于消灭。民法通则规定当事人自行为成立时起超过一年后对可撤销或变更的民事行为请求撤销或变更的，法院不予支持。民法通则相关司法解释对变更和撤销之间的关系进行了规定：当事人请求变更重大误解的民事行为的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或撤销。由此可见，对重大误解的合同，权利人主张撤销的，法院可自由裁量。权利人如只主张变更的，法院只能对是否允许变更进行裁决。

具体到拍卖活动，拍卖与一般的买卖合同相比，具有以下特殊性：首先，拍卖是通过公开竞价从参与竞拍的不特定应价者中确定买方，而一般买卖合同的买方和卖方则是特定的。其次，拍卖是一种特殊的买卖方式，具有较大的风险性，须遵守一定的交易规则和程序，而一般买卖合同的订立只需当事人之间达成意思一致即可，一般无须经过特定程序。再次，被拍卖的物品或财产权利在竞拍成交之前并不完全确定，拍卖的物品或者财产权利的成交价值是竞拍者的出价而非拍卖物的固有价值，而一般买卖合同标的物或者财产权利的价格则是明码标价或者可以明确的。最后，在委托拍卖的场合，买卖是通过拍卖人的中介作用实现，而一般买卖合同可以由当事人双方自行订立，无须中介机构或其他个人的介入。

由此可见，拍卖是一种特殊的买卖行为，非交易双方当事人协商一致确定交易价格，而是按照拍卖法第三条规定以公开竞价的方式将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的行为。其中由拍卖人拍卖自己的财产的，称为自行拍卖；由委托人委托他人拍卖其财产的，称为委托拍卖。本案就是一起委托拍卖纠纷案。在本案中，江苏银行常州分行、东方公司、常产公司未恰当地履行瑕疵说明义务，导致有可能影响竞买者江艳对此诉争房屋的出价，属于合同当事人对合同内容存在重大误解的情况。因此依据合同法第五十四条的规定，江艳可以申请法院或仲裁机构撤销该拍卖成交确认书，请求民事赔偿。对于江艳主张在取得所拍房屋所有权的情况下，请求按房屋面积减少返还房屋拍卖款及拍卖佣金的诉讼请求，其实就是对拍卖合同的变更，此请求则不能得到法律上的支持。理由如下：

其一，拍卖的特点是价高者得，由许多竞买者出价争购到没有其他竞买人再出更高价格时就拍定成交，具有一槌定音的效力。如果再允许成交价格的更改，则对其他竞买者有失公平，有违拍卖的公正、诚信原则。

其二，拍卖价并非价有所值。拍卖行为是通过公开竞价的方式从众多竞买人中确定最高应价者为买方，订立合同的意思表示的要约实际上由买受人作出，而作为销售方代表的拍卖师的一槌定音则属于承诺。同时拍卖的物品或者财产权利的成交价值是竞拍者的出价而非拍卖物的固有价值，因此相比较于一般买卖合同，在发生重大误解的情况下，由于要约与承诺的反置，拍卖合同的变更涉及众多竞买者的合法权益。本案中二审经审理查明，诉争房屋的实际面积与拍卖公告中表明的面积存在误差，但这种误差的赔偿计算标准不能以此次成交价格为标准，而是应通过撤销该拍卖成交行为后经过重新拍卖所确定的成交价格才能确定所拍房屋价款的相关差额。

其三，所有参与拍卖的竞买人并非具有对拍卖标的物的认识一致性。在本案中江艳可以称因江苏银行常州分行、东方公司、常产公司未能恰当地履行瑕疵说明义务导致发生重大误解，但不能推定所有参加竞拍的人均因该说明或者提示产生误解，不能排除有些竞买者的出价行为是在接受该诉争房屋的品质瑕疵的基础上作出的。因此买方及其他参与竞拍的人作为平等的民事主体（享有优先购买权的除外），应价最高者成为买方，在发生重大误解的情形下，变更拍卖合同的方式会阻断其他竞买人成为买方的可能，最终损害委托人及其他竞买人的合法权益。

（文/刘欣）

重大误解、可撤销的民事法律行为