租赁收入是指除专业租赁公司以外的企业，临时出租固定资产、包装物等财产而取得的租金收入。专业租赁公司的租赁收入在经营收入中反映。租赁收入是会计学的重要组成部分。是会计所必须掌握的基本功课之一。

租赁收入（rental income; Leasehold Income）又称租金收入，是指纳税人出租固定资产、包装物以及其他财产而取得的租金收入。

租赁收入的确认，一般应于租金已经收到，或者取得了获取租金收入凭据时，确认租金收入的实现。

租赁收入的确认：

企业租金收入，包括企业出租固定资产、包装物和其他特许权以外的资产使用权取得的收入，应全额计入收入总额，按以下原则确认收入：

一、收入时间确认的原则

企业租金收入同时满足下列条件的，应当确认收入，计入收入总额：一是相关的经济利益预计将流入企业；二是收入的金额能够可靠地计量。对于一次收到多年租金的，应当在租赁期内各个期间按照直线法确认收入的实现。

二、收入金额确认的原则

企业租金收入金额，按照有关租赁合同或协议约定的租金全额确定。

一次性收取或支付租赁费的处理：纳税人超过一年以上租赁期，一次收取的租赁费，出租方应按合同约定的租赁期分期计算收入，承租方应相应分期摊销租赁费。

一、本科目核算企业（租赁）确认的租赁收入。

二、本科目可按租赁资产类别进行明细核算。

三、企业确认的租赁收入，借记“未实现融资收益”、“应收账款”等科目，贷记本科目。取得或有租金，借记“银行存款”等科目，贷记本科目。

四、期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目无余额。

电视台频道租赁收入的核算

【例1】星光电视台由于其丰富的频道资源，所以对外进行频道租赁。一家规模较小的地方电视台由于自身能力的限制决定租用其频道，于20×4年8月并签订了租赁合同，租期1年，租金120 000元，每月末支付10 000元。星光电视台发生租赁成本3 000元。

(1)20×4年8月份星光台收到租金时，作会计分录如下：

借：银行存款10 000

贷：其他业务收入——频道租赁收入　10 000

(2)结转成本时，作会计分录如下：

借：其他业务支出——频道租赁成本　3 000

贷：累计折旧　3 000

【例2】 20×4年8月份星光电视台利用其所有的通讯卫星为某企业进行加密的信息传送服务，该企业一次性支付使用费300 000元。星光台发生传送成本100 000元。

(1)星光台确认收入时，作会计分录如下：

借：银行存款　300 000

贷：其他业务收入——卫星转送收入　300 000

(2)结转成本时，作会计分录如下：

借：其他业务支出——卫星转送成本　100 000

贷：劳务成本——传送成本　100 000

【例3】星光电视台为使广大观众更加方便地收看电视节目，于是开发制作电视节目报向观众销售。该电视台20×4年8月份的电视节目报收入60 000元，电视报的制作成本12 000元。

(1)确认收入时，作会计分录如下：

借：现金　60 000

贷：其他业务收入——电视节目报收入　60 000

(2)结转成本时，作会计分录如下：

借：其他业务支出——电视节目报成本　12 000

贷：劳务成本——电视报制作成本　12 000

根据《合同法》第225条规定，关于租赁收益归属，在一般情况下，在租赁期间，承租人因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有。在租赁合同中，有的承租人纯粹是为了自己使用租赁物，而有的承租人则是为了利用租赁物来开展业务、取得利润，收益权也是承租人的一项基本权利。当然，当事人另有约定的除外。

1997年3月14日，国家税务总局国税发[1997]035号《关于外国企业在中国境内取得的利息、租金收入是否征收营业税问题的通知》第一条规定：“对外国企业在中国国境内没有设立机构、场所而从中国取得的利息收入、出租有形动产的租评收入，不征收营业税”。该政策从1997年1月1日起执行。

一、上述优惠政策适用于在中华人民共和国境内没有设立机构、场所且从中国取得利息收入、出租有形动产的租金收入的外国企业。外国企业，比照《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》的规定，是指在中国境内设立机构、场所，从事生产、经营和虽未设立机构、场所，而有来源于中国境内所得的外国公司、企业和其他经济组织。机构、场所，比照《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》的规定，是指管理机构、营业机构、办事机构和工厂、开采自然资源的场所、承包建筑、安装、装配、勘探等工程作业的场所和提供劳务的场所以及营业代理人。

二、文件中规定的不征收营业税的对象是利息收入和出租有形动产的租凭收入。

利息收入是指满足上述条件的外国企业将资金贷与中国境内的使用单位而取得的利息收入。有形动产是相对于不动产而言的，是指能够移动且在使用过程中保持原有实物形态的资产。主要包括机器、设备、器具、工具等如飞机、汽车、船舶等。

判定取得利息、租金收入的外国企业是否征收营业税的程序：

一、外国企业应向主管税务局（所）提供的相关材料：（一）没有设立机构、场所的外国企业，应提供本国的合法有效证件；（二）租赁、借款合同复印件；（三）相关收入原始凭证的复印件。

二、主管税务局（所）应根据纳税人提供的材料，进行审查，判定其是否应该征税，判定后报区（市、县）局审核，审核同意后，按政策征免营业税。

举例：日本某公司（在中国没有设立机构、场所）1998年1月1日与中国沿海某市一家企业签订了一份借款合同，金额为人民币1000万元，期限为1年，年利率为15%，同时又向该企业提供一艘钻井船，年租金为人民币800万元。问：该公司本年度应缴多少营业税？

答：不应征税。因为该公司是外国企业且在中国境内没有设立机构、场所，根据国税发[1997]035号文规定，其1997年1月1日后从中国境内取得的利息收入150万元和出租有形动产的租金收入800万元，不征收营业税。

财政部、国家税务总局2008年出台税收优惠政策，支持住房租赁市场发展以及廉租住房、经济适用住房建设。这份名为《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（以下称《通知》）规定，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10%的个人所得税。《通知》规定，从2008年3月1日起，对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

“一个完善的房地产市场不应该只包括买卖房屋，出租房屋也是很大一块。”中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，“而且，这可以缓解我们目前房产市场价格过高的压力。”不过，房地产中介分析，个人出租住宅税率下调不等同于租价会下调。《通知》规定，对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。此外，《通知》还规定，按规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；个人捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。除了对个人出租房屋、购买经济适用房的税收政策优惠外，《通知》对企事业单位、开发商也有优惠政策。《通知》规定，对廉租住房、经济适用房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。通知规定，上述与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自2007年8月1日起执行，文到之日前已征税款在以后应缴税款中抵减。

个人财产租赁收入，要按照其收入额的一定比例缴纳个人所得税，也就是说，个人租赁收入要缴纳的个人所得税是一种从价税。那么，根据从价税的特点，如果计税依据——个人租赁收入额越少的话，其应纳的个人所得税也就相应的越少。据此，在对个人租赁收入进行节税策划时，就可以在保持实际收入不变的前提下，适当地降低租赁的名义收入额，从而有效地减少税收支出。现实生活中，个人在出租自己的房屋，门面，设备等财产时，总是自己负担这些财产的存续费用和相关费用，而只简单地收取承租人一个固定的租金。例如，个人在出租自己的房屋时，有时承诺水、电、暖三费全部包括在租金收入中，而不用承租人另外缴纳，只是收取承租人房屋租金收入。由于三费包括其中，其租金收入也相应较高。

其实，从节税的角度考虑，出租人的这种做法是不足取的。因为，较高的租金收入要支付较多的个人所得税，而且，出租人还要承担三费的开支，这样的出租人最终获得的税后纯收入就会相应减少很多。与其这样，出租人可以采取减少名义收入的办法，将原来自己承担的费用支出改由承租人负担，相应地减少租金收入，这样，个人要缴纳的个人所得税也会降低，最终，税后收入将会有所增加。