潮土的形成熟化，除受沉积物性质和人为作用影响外，还深受地下水影响，造成土壤中下部氧化还原的交互作用与碳酸钙的水成聚积；有的地区还伴随有盐渍化和沼泽化。土层均深厚，各发生层的质地和色泽较均一。表土是疏松多孔的耕作层，厚约15厘米以上；下为紧实、少孔的犁底层。再下心土层，地下水作用已见及，沿根孔和结构体表面有锈色斑纹和胶膜出现，有时还见有石灰结核（砂姜）。底土层，色杂，以灰色或兰灰色为主，有大量锈纹、锈斑，石灰结核有时聚积成磐。耕层有机质含量0.6—2.0%。呈中性至碱性反应。秋季，大气湿度较小，土壤温度日变化较大，当夜晚表土温度下降时，表土中的水汽发生凝结成液态水，水汽压减小，下层土壤空气中的水汽向上层移动，也因冷而凝结。这样的过程不断进行，土壤表层湿度显著增加，出现夜间返潮。主要亚类有分布于暖温带各种冲积平原的
黄潮土和分布于北亚热带冲积平原的灰潮土等。潮土细土层深厚，有利于深耕和作物根系伸展，但有机质、氮素和磷的含量较低，部分土壤过砂或过粘；发展灌溉应防止盐渍化。