房地产资产证券化是指将非证券形态的、流通性较差的房地产投融资资产转化成为能够在金融市场上出售和流通的证券，使房地产投融资主体与投融资客体之间非证券形式的物权、债权转化为证券形式的股权、债权的过程。

房地产资产证券化按其现金流来源的不同又可进一步细分为房地产实物产权证券化和房地产债权证券化。房地产实物产权证券化是依赖房地产实物产权在未来能够产生的收益流（如出售或租赁房地产所带来的收入）而发行证券的过程；房地产债权证券化是依赖房地产债权在未来能够产生的收益流而发行证券的过程，主要是指以住房抵押贷款证券化为代表的过程。