建筑物区分所有权，是指区分所有建筑物的所有人对其专有部分享有独自占有、使用的专有权，对共同使用部分享有共有权，以及对建筑物的整体享有成员权，构成的建筑物的复合共有权。

建筑物区分所有权，是指区分所有建筑物的所有人对其专有部分享有独自占有、使用的专有权，对共同使用部分享有共有权，以及对建筑物的整体享有成员权，构成的建筑物的复合共有权。

民法典的规定

第二百七十一条　【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十二条　【业主对专有部分的权利和义务】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第二百七十三条　【业主对共有部分的权利和义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第二百七十四条　【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第二百七十五条　【车位、车库的归属】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百七十六条　【车位、车库的首要用途】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

第二百七十七条　【业主自治管理组织的设立及指导和协助】业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第二百七十八条　【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二百七十九条　【业主改变住宅用途的限制条件】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

第二百八十条　【业主大会、业主委员会决定的效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第二百八十一条　【建筑物及其附属设施维修资金的归属和处分】建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

第二百八十二条　【共有部分的收入分配】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

第二百八十三条　【建筑物及其附属设施的费用分担和收益分配】建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

第二百八十四条　【建筑物及其附属设施的管理主体】业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

第二百八十五条　【业主和物业服务企业或其他管理人的关系】物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

第二百八十六条　【业主的相关义务及责任】业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

第二百八十七条　【业主合法权益的保护】业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

（一）建筑物区分所有权的客体具有整体性，建筑物区分所有权是建筑在整体的建筑物上面的所有权形式；

（二）建筑物区分所有权的内容具有多样性，由专有权、共有权和成员权构成；

（三）建筑物区分所有权的本身具有统一性，尽管建筑物区分所有权包括专有权、共有权和成员权三个部分，但它却是一个独立的、统一的、整体的权利；

（四）建筑物区分所有权中的专有权具有主导性，只登记专有权即设立了区分所有权、共有权、成员权随此而发生，不必单独进行登记。

专有部分所有权，简称为专有权，是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。所谓专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。《民法典》第272条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”该条对建筑物区分所有权的专有部分所有权作出了规定，专有部分所有权的特点在于：

1．专有部分所有权具有所有权的效力。《民法典》第272条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。这就表明，专有权人对其专有部分的所有权享有如同一般所有权一样的权能，包括占有、使用、收益和处分，从这个意义上说，专有部分的所有权本质上仍然属于所有权。专有部分的所有人对其专有部分享有完全的占有、使用、收益和处分权，某一专有权人在出售其专有部分时，其他权利人不享有优先购买权。专有权人也享有基于所有权产生的物权请求权。

2．专有权的客体具有特殊性。一般所有权的客体是特定的动产或不动产。而区分所有权中专有权的客体不可能是独立的不动产，而只能是建筑物经分割后形成的具有一定独立性和可公示性的“专有部分”，具有空间上的统一性和封闭性。通常，专有部分所有权的客体都位于建筑物之内，业主的专有部分的所有权，主要是对建筑物内的财产享有所有权。在特殊情况下，规划确定某块绿地属于特定的业主所有，也可以作为专有部分所有权的客体。

3．专有部分所有权在行使上具有特殊性。专有部分所有权，尽管具有一般所有权的效力，但它又不完全等同于一般的所有权。因为区分所有和独门独院的房屋的所有权不同，在独门独院的情况下，所有人是单独生活，其行使所有权一般不会威胁到其他建筑物的安全，一般也不会影响其他人的生活。但是，在区分所有的情况下，某一业主是和其他众多业主一起共同生活，形成一种住宅所有人共同体，因此其行使专有部分的所有权直接关系到其他业主的利益。所以，在法律上有必要对专有部分的行使作出更多的限制。这也是专有部分所有权不同于一般所有权的重要特点。

4．专有部分的所有权居于主导地位。尽管业主享有的建筑物区分所有权，是由多种权利构成的，但在各项权利中，专有部分的所有权居于主导地位，其他权利都是由专有部分的所有权决定的。基于专有部分的所有权，才决定了共有部分的持有份比例，决定了共有权中的使用和收益范围，决定了在行使共同管理权时管理权的大小。所以，专有部分的所有权应当在各项区分所有权中居于核心地位。

所谓专有部分的范围，是指专有部分所涉及的部分，它是界定业主专有部分所有权的基础。《建筑物区分所有权司法解释》第2条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”依据这一规定，专有部分要成为区分所有权的客体，必须具备如下几个条件：

1．必须具有构造上的独立性

构造上的独立性又称为“物理上的独立性”，它是指各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，并与建筑物其他部分在物理上隔离开来，如此才能客观地划分为不同部分并为各个所有人独立支配。在法律上要求构成上的独立性的原因在于：一方面，由于区分所有要将建筑物分割为不同部分而为不同所有者单独所有，而单独所有权的支配权效力所及的客体范围必须明确，要明确划分范围就必须以墙壁、地板、大门等作间隔和区分标志。另一方面，只有在客体范围十分明确的情况下，才能确定权利范围，同时准确地判断他人的行为是否构成对某一专有权的损害，如果各个权利的客体都不能区分开，也就很难判定某人的权利是否受到侵害。

2．必须具有利用上的独立性

所谓利用上的独立性，是指业主能够针对专有部分所有权的各个部分，独立地利用并可以排他使用。建筑物被区分为各个部分以后，每一部分都可以被独立地使用或具有独立的经济效用，此种独立性在学说上又被称为“机能上之独立性”或“利用上之独立性”。一方面，所谓独立的利用，是指不需借助其他部分辅助即可利用，如区分的部分可以用来住人、用作店铺、办公室、仓库、停车场等，以住家为目的的专有部分，其内部应有居住空间、厨房等，应当具有独立的经济效用。另一方面，所谓独立的利用，是指权利人可以直接占有该专有部分并进行排他地利用。假如区分为各个房间以后，该房间并无独立的出入门户，必须利用相邻的单位门户才能出入，则该房间并不具有使用上的独立性，不能排他的利用，从而不能成为区分所有权的客体。通常，判断区分部分能否单独使用，要以该区分部分有无独立的出入门户为判断要素。

3．能够登记成为特定业主所有权的客体

此种独立性在学说上也被称为“形式的独立性”。构造上和使用上的独立性，乃是经济上的独立性。只有通过登记成为特定业主所有权的客体，才能表现为法律上的独立性。也就是说，通过登记使被分割的各个部分在法律上成为各个所有权的客体。如果被分割的各个部分登记为各个主体所有，则建筑物作为整体不能再作为一个独立物存在。当然，如果各个区分所有权已经归属于一个人时，而该所有人愿意将各部分登记为一个建筑物所有权时，基于物权的排他性原则可以导致其他区分所有权消灭。

1．房屋

房屋包括住宅用房和商业用房等，《建筑物区分所有权司法解释》第2条第1款将专有部分的客体范围界定为房屋。房屋最符合上述构造上、利用上、法律上独立性的要求。建筑物区分所有不同于独门独院的房屋所有权，在区分所有的状态下，整栋建筑物作为一个整体已经分割为各个业主的专有部分所有权和共有权的客体，它不能再作为一个物权的客体，为某人（如建设单位）所有，也不能为每个业主按照一定的份额分别享有所有权。尽管业主负有对整个建筑物的维护维修义务，此种义务是其享有的专有部分所有权而产生的，不能因为其要承担此种义务，而认为整个建筑物仍然是按份共有的客体。

2．特定的空间

《建筑物区分所有权司法解释》第2条第1款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分。”因此，专有部分的范围除了房屋之外，还包括车位、摊位等特定空间。具体而言：一是车位。所谓车位，是指车库中的停车位。就车位来说，虽然它可能没有封闭，但必须在地面上划定确定的分割线，以确定各个车位的区分所有的范围，没有进行如此界分的，不能作为专有部分。这也是前述构造上和利用上独立性的要求。二是摊位。摊位通常是封闭的，各个摊位的界限是清晰的，但也可能存在没有封闭的情形，在此情形下，也应当通过一定方法将各个摊位隔离开，如在地面上划分分割线，或通过挡板等将各个摊位分开，从而区分不同的业主权利的范围。三是其他特定空间。其他特定空间的范围比较广泛，但要符合一定的条件才能成为专有部分，例如，码头上堆放物品的空间等，如果要成为区分所有权的客体，也必须能够确定其四至的范围。

3．露台等物业

《建筑物区分所有权司法解释》第2条第2款规定：“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”由此可见，露台等物业也属于业主专有部分，但其成为专有部分必须符合以下条件：第一，必须符合规划的要求。这就是说，规划确定为可以归业主专有的，则为专有部分；如果规划将其确定为共有部分，则其只能成为共有权的客体。第二，必须专属于特定的房屋。这就是说在物理上，该露台与特定房屋具有物理上的直接联系，应当专属于特定房屋的所有人使用。第三，合同中已经对此作出明确约定。这就是说，业主和建设单位订立商品房买卖合同时，已经将露台等列入其中，作为买卖的对象。

只有符合上述条件，露台等物业才能被认定为专有部分。

在确定专有部分的范围时，还应当看到，专有部分除建筑物的结构部分以外，还可能包括建筑物的某些附属物（如专用设备）或附属建筑物（如车库、仓库等）。

所谓建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。建筑物区分所有人的共有权具有如下特点。

1．权利主体的特殊性

建筑物区分所有权中共有权的权利主体是业主大会或者全体业主。与一般财产共有相比，在建筑物区分所有中，共有人是众多的，随着现代建筑物向高层、高空发展，一栋建筑物的住户越来越多，一个小区内可能有成千上万的业主，他们都构成了小区内共有财产的主体。正是因为人数众多，所以不可能每一个人都参与共有财产的管理，通常需要由业主通过业主委员会或其委托的物业服务企业来实际行使管理权。

2．共有部分附随于专有部分

在建筑物区分所有的状态下，区分所有人所享有的共有权与其对专有部分所享有的单独所有权是密切联系在一起的，共有权是由专有部分所决定的，并从属于专有部分的所有权。在区分所有的情形下，共有部分不能独立存在，也不能单独转让和继承。只有在取得了专有部分的所有权之后才能相应地取得共有权。一般来说，专有部分的面积越大，共有部分的份额越大。转让专有部分所有权，共有部分也应相应转让。专有权的大小也常常要决定其承担修缮共有财产的义务范围，任何买受人购买房产，一旦取得专有部分的所有权，则自然取得共有部分所有权。在区分所有的成立登记上，一般只登记专有部分所有权，而对共有部分所有权并不单独登记。正是由于共有部分附随于专有部分，因而区分所有权中的共有，既不同于按份共有，也不同于共同共有，可以将其视为一种特殊的共有形态。

3．客体范围较为广泛

一般来说，专有部分的所有权限于建筑物内。但对于共有权而言，则不限于建筑物内，还可能延伸到小区其他设施。共有部分的范围主要包括如下方面：（1）建筑物的基本构造部分，例如支柱、屋顶、外墙或地下室等。（2）建筑物的共有部分及附属物，例如，楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管道等，以及仅为部分区分所有人所共有的部分。（3）建筑物所占有的地基的使用权，在法律上归属于全体建筑物区分所有人共同所有。（4）住宅小区的绿地、道路、物业管理用房。（5）公共场所和公共设施，如小区大门建筑、艺术装饰物等地上或地下共有物和水电、照明、消防、保安等公用配套设施，除依法归属于国家或有关法人所有外，应当归属于全体住宅小区的业主所共有。（6）小区内的空地。（7）其他共有财产，例如小区内种植的树木等。

4．共有权的内容包括权利与义务

《民法典》第273条第1款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。”业主对建筑物专有部分以外的共有部分在享有共有权和共同管理权的同时，也要承担对建筑物共有部分的维护、维修以及分担有关物业管理、维护维修的义务。如果小区的共有部分受有损失，也应当分担损失。物权编之所以强调业主对共有部分既享有权利，又要承担义务，原因在于，业主往往注重对自己专有部分权利的行使和义务的履行，但易于忽视对共有部分的义务承担。例如，在实践中有的业主因拖欠共同维修费用，使建筑物共有部分长期得不到维护。依据《民法典》第273条的规定，业主在享有共有权的同时，应当履行共有人的义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

1．共有部分的确定标准

依据《建筑物区分所有权司法解释》第3条第1款，共有部分的确定分为如下情形：一是法定共有，即依据法律法规和相关司法解释的规定所确定的共有。例如，依据《民法典》第274条的规定，规划范围内道路、绿地等归业主共有。《建筑物区分所有权司法解释》第3条第1款也扩张了物权法有关法定共有的范围。从广义上说，司法解释确定的共有属于特殊情形的法定共有。法定共有的规定属于强行法，一旦法律规定之后，当事人不得在购房合同中通过约定变更归属。建设单位也不能通过合同来处分这些法定共有的财产。法定共有也是附随于专有权的，一旦业主取得了房屋的专有权，同时也取得共有权。二是约定共有。约定共有是指业主通过管理规约等确定的共有，例如，小区内的会所等可以通过约定确定其归属。

2．共有部分范围的类型

（1）绿地。《民法典》第274条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”根据该条规定，除属于城镇公共绿地或者明示属于个人的以外，业主对小区内的绿地享有共有权。绿地应当作为共有财产属于全体业主共有，不能由建设单位保留所有权，因为业主在购买房屋时，小区内的绿地面积是重要的考虑因素，其甚至可能将绿地的有无以及面积的大小作为决定自己是否购买房屋的决定性条件。如果由建设单位保留对绿地的所有权，则建设单位可能基于自己利益的考虑而改变绿地用途，此时，业主将很难通过法律的途径来对此种行为加以制约。当然，物权法只是整体地推定绿地属于业主共有，依据《民法典》第274条的规定，如果绿地属于城镇公共绿地或者明示属于个人所有，则该绿地不再属于业主共有。

（2）道路。道路是指小区内没有经过市政规划的用于通行的道路。《民法典》第274条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。”这就是说，如果是规划确定的公共道路，就应当属于公有物，属于国家所有。物权编为什么确认道路归业主共有？因为道路是各业主进人自己所在建筑物和专有部分的必经之路，是所有业主实现其专有部分所有权所必需的。业主购买房屋，必须取得对道路的权利，否则还需要通过相邻关系或者设定地役权的方式获得通行权，这显然对业主极为不利。如果允许建设单位和业主在售房合同中保留对道路的权利，就会引发许多产权的纠纷。值得注意的是，虽然道路、绿地必须归业主共有，但业主也不能随意改变这些道路、绿地的规划用途，如不能在此之上私盖建筑等。如果其他小区的业主有必要通行，则应当按照相邻关系的有关规定处理。

（3）物业服务用房。物业服务用房是指物业管理公司为管理整个小区内的物业而使用的房屋。物业服务用房应当归全体业主共有。《民法典》第274条规定，物业服务用房应当规定为全体业主共有。因为物业服务用房是向小区提供物业服务所必需的。没有物业服务用房，物业服务企业等就无法为业主提供必要的物业服务。

（4）维修资金。所谓维修资金，就是指由业主支付的专门用于住宅共用部分、共用设施和设备维修的资金。《民法典》针对维修资金的规定涉及如下内容：一是明确了维修资金的归属；二是明确了维修资金的用途；三是明确了维修资金的使用规则；四是规定了紧急情况下维修资金的使用规则。

（5）建筑区划内的其他公共场所和公用设施。《民法典》第274条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”所谓其他公共场所和公用设施，是指除绿地、道路之外的公共场所和公用设施。《建筑物区分所有权司法解释》第3条规定：“其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”

（6）小区内未纳入建筑区划的其他场地。《民法典》第275条规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”此处实际上规定了占用业主共有的道路或者其他场地应当归业主共有。那么如何理解其他场地？结合《民法典》第274条和第275条的规定，可以认为此处所说的其他场地，主要是指未纳入建筑区划的空地。依据《民法典》第275条的规定，尽管空地没有纳入规划的范围内，也应当作为其他场地，归业主共有。对于规划中并未进行建设的空地，建设单位也不能擅自改变整体规划用途进行开发。虽然空地未纳入规划建设的范围，但显然将某块土地留作空地是符合整体规划要求的。为了避免建设单位擅自改变规划，也有必要确认空地归业主共有。既然空地归业主共有，如果在空地上设置健身设施、体育锻炼场所，该物业也应该归业主共有，由业主决定如何使用。

（7）建筑物的基本结构部分。所谓建筑物的基本结构部分，是指建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等。此外，依据《建筑物区分所有权司法解释》第2条第2款规定：“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”凡是不属于规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时未根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台，对此类物业，可以认为属于《民法典》第274条所规定的公共场所，应当认为属于全体业主共有。

（8）因利用共有部分产生的收益。《民法典》第282条就确认，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”依据这一规定，一方面，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入（例如，物业服务企业利用小区空地用作停车场产生的收入，建设单位利用建筑物外墙面产生的收入等），属于业主共有。《民法典》颁行前，我国《物权法》对此规定不明确，经常发生争议。《民法典》新增这一规则，强化了业主共有权的保护。另一方面，此处的收入应当扣除合理成本，即相关的合理开支。这也扩大了共有权的客体范围，使其包括了收益。此外，物业服务企业等产生的收益也应当定期向业主进行报告。

（9）其他场所、设施和物业。除上述公共部分外，建筑物的公共通行部分、建筑物的附属设施部分、建筑物的结构空间部分等，都属于共有部分的范围。此外，《建筑物区分所有权司法解释》第3条第1款规定：“其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”，也属于共有部分。该条实际上采取兜底性列举的方式，按照“非特定权利人所有即为业主共有”的原则，将法律上没有列举清晰的共有部分概括进去。例如，种植在小区公共草坪内的花卉和树木，也应当属于业主共有财产。

《建筑物区分所有权司法解释》第4条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”依据这一规定，共有权的行使应当符合如下原则。

第一，合法行使。业主要依据法律的规定和管理规约来行使共有权。例如，依法定程序决定维修资金的使用。在建筑物区分所有的情况下，共有人行使权利，常常根据其持有份来行使。依据《民法典》第283条的规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不清的，按照业主专有部分面积所占比例确定。这实际上确定了共有人在没有约定的情况下，应根据持有份享有权利并承担义务。

第二，合理使用原则。此处所说的合理使用，是指业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要而使用共有部分。至于“合理需要”的认定，应当考虑专有部分的用途、共有部分的设立目的、业主个人的情况等具体情形综合考虑。

第三，在法定范围内的无偿使用原则。《建筑物区分所有权司法解释》第4条规定，专有部分所有人“无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权”。依据这一规定，业主在法定范围内可以无偿利用共有部分。因为从建筑物区分所有权中共有部分的存在目的来看，该共有部分的存在主要是为了业主使用、收益，以实现专有部分的功能。

车位和车库的权属应当依据合同确定。通过出售和附赠取得车库车位的，所有权归属于业主；车库车位出租的，所有权归属于开发商，业主享有使用权。确定出售和附赠车位、车库的所有权属于业主的，车库车位的所有权和土地使用权也应当进行物权登记，在转移专有权时，车库车位的所有权和土地使用权并不必然跟随建筑物的权属一并转移，须单独进行转让或者不转让。

占用共有道路或者其他场地建立的车位，属于全体业主共有。至于如何使用，确定的办法是：1.应当留出适当部分作为访客车位；2.其余部分不能随意使用，应当建立业主的专有使用权，进行租赁，均须交付费用，而不是随意由业主使用，保持业主对车位利益的均衡，防止出现买车位的业主吃亏、没买车位的业主占便宜的现象；3.属于共有的车位取得的收益，除管理费外，归属于全体主，由业主大会或业主委员会决定，将其归并于公共维修基金或者按照面积分给全体业主。

所谓共同管理权，是指业主基于专有部分的所有权而依法享有对业主的共同财产和共同事务进行管理的权利。依据《民法典》第271条的规定，区分所有权包括业主的“共同管理”权，这就确认了业主对其共有财产和公共事务的管理权。物权编所规定的共同管理权具有如下特点：

1．它是专属于业主的权利

共同管理权是专属于业主的权利。因为共同管理权是由专有部分的所有权产生的，共同管理权在性质上是由业主享有的专有部分所有权所决定的，或者说是以各个业主享有的单独的所有权为基础的。任何人取得了专有部分所有权，自然取得了共同管理权。如果转让了专有部分所有权，其共同管理权也随之丧失，并由受让人取得成员资格。共同管理权有时是确保专有部分所有权和共有权实现的手段。所以共同管理权不能与建筑物区分所有权相分离而单独转让，权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留共同管理权而转让专有部分所有权与共有权。

2．它是一种私法上的权利

因为《民法典》所规定的共同管理权由单独所有权决定，由所有权派生出来，而公法上权利不具有此种性质。共同管理权是所有权的延伸，是区分所有权的一部分，是确保专属所有权和共有权实现的手段。同时，共同管理权的内容主要是针对业主的共有财产和共同事务而进行管理。这些事务本质上还是私人事务，所以，不宜由政府干预。正是因为共同管理权体现的是业主私人的利益，所以，共同管理权的行使要尊重业主的意愿。例如，业主是否行使管理权，应当由业主决定。共同管理权不能与专有权和共有权相分离而单独转让，但可以基于业主的共同意思将一部分权利委托给他人行使在共同管理权受到侵害或者有受到侵害的危险时，也可以依照《民法典》获得救济。

3．它是管理共有财产和共同事务的权利

区分所有权中的共同管理权是法律赋予业主专门管理业主的共有财产和共同事务的权利，这是区分所有权中的一项重要内容。一方面，共同管理权针对的是对共有财产进行管理。小区的共有财产不可能由小区的业主平等占有、使用，而只能通过业主大会或业主委员会等来实际管理，或者委托有关的物业服务企业或其他管理人对共有财产进行管理。另一方面，共同管理权要针对共同事务进行管理，这些共同事务包括公共场所的使用、有关物业费的缴纳、禁止滥用专有部分所有权、禁止滥搭滥建等。当然，业主行使共同管理权要通过一定的程序来进行。业主在行使共同管理权的同时，也要承担相应的义务，例如，在参与管理的同时，也要支付管理的费用。

4．它既是权利又是义务

业主参与对共同事务和共同财产的管理，是业主作为专有部分的所有人和共有权人所享有的基本权利，也是业主的一项义务，因而业主不得抛弃其管理权。业主在参与管理的同时，其作为共同生活关系的一员，也负有参与共同生活、维护共同秩序的义务。例如，业主有权参与管理规约的制订，但也负有遵守管理规约的义务；业主有权管理共有财产，但也有义务支付管理费用。

业主必须要依据法律、法规和管理规约的规定来具体行使共同管理权。管理权主要针对的是业主们的共有财产和共同事务，但是，业主无法单独、亲自同财产和共同事务，只能通过法律、法规和管理规约规定的方式来行使管理权。一般来说，共同管理权的行使方式主要包括参与业主大会并行使表决权，参与业主委员会并行使管理权，共同制订管理规约，请求就重要事项召开会议讨论，请求公开与共同事务相关的信息资料等。

对于小区的物业，业主可以自行管理，也叫以委托他人管理。在自行管理的情形，业主有权直接管理物业和小区其他事务。小区内的物业管理源于业主的共同管理权，并因业主集体将管理事务委托给物业服务企业而产生了物业服务。业主通常都委托物业服务企业进行管理，但是，如果业主愿意，他们也可以自行管理小区事务。因为共同管理权是全体业主都享有的权利，而且管理权的行使关系到全体业主的利益，所以，业主自行管理小区事务应当由全体业主共同进行。不过，全体业主共同管理时，也可以委托部分业主具体进行管理。

业主享有的共同管理权还应当包括管理其物业的权利，既然业主基于其专有部分的所有权而享有对共有财产和共同事务进行管理的权利，而对物业的管理本身既涉及共有财产的管理，也涉及共同事务的管理。管理物业包括业主自行或者委托物业服务企业以及其他管理人，对建筑物的保存、改良、利用、处分，以及对区分所有权人共同生活秩序的维持等内容。物业管理是由业主的共同管理权所派生出来的。业主对于物业管理享有如下权利：

1．自行管理权。依据《民法典》第284条第1款，业主可以自行管理建筑物及其附属设施。业主不仅是专有部分的所有权人，也是共有财产的共有人。所有权人有权自行管理自己的财产，在业主人数较少、物业范围较小的情形下，为节省物业管理的费用，业主完全可以自行管理，而不需要聘请物业服务企业或者其他管理人管理。

2．自主聘任权。依据《民法典》第284条第1款，业主可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。这就赋予了业主对物业服务企业或者其他管理人的自主聘任权。虽然在业主购买房屋并召开业主大会之前，建设单位可以代业主指定物业服务企业，但是一旦业主陆续搬入并能够召开业主大会，就应当由业主按照法定程序决定是否继续聘用建设单位指定的物业服务企业。需要指出的是，业主不仅有权自主聘任物业服务企业提供物业服务，还可以自主聘任物业服务企业之外的其他管理人管理。

3．解聘权。所谓解聘权，就是指在开发商前期聘任了物业服务企业之后，业主也可以通过一定的程序解聘开发商前期选聘的物业服务企业。《民法典》第284条第2款规定，“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。在房地产开发过程中，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，开发商首先要为业主选聘物业服务企业。这对于做好物业的前期管理是必要的。但是，在开发商选聘了物业服务企业之后，并不是说业主就只能服从其选聘，而丧失了自主聘任和解聘物业服务企业的权利。

4．监督权。《民法典》第285条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。”

所谓业主大会，是指全体业主成立的、管理其共有财产和共同生活事务的自治组织。在建筑物区分所有的情况下，业主有权设立业主大会，并通过业主大会来管理业主的各项共同事务。业主也可以不设立业主大会，而通过书面征求意见表决等方式行使权利。但在建筑物区分所有人人数较多的情形，一般应设立业主大会。

1．业主大会的性质

第一，业主大会是业主的意思形成机构。它是有权决定业主共同事务的唯一合法机构。业主的共同意志通过业主大会的决议表现出来，业主大会的决议是法律赋予业主的权利的具体实现形式。凡是涉及法律规定必须经过业主大会决定的事项，必须召集业主大会作出决定。以业主大会以外的其他形式作出的决议，即使得到了部分业主的同意，也违反了法定程序。

第二，业主大会是业主依据法定的程序行使共同管理权的组织。一方面，业主大会需要通过会议将业主的个别意志上升为全体业主的共同意志。也就是说，业主大会需要通过业主的审议和表决来形成和实现业主的共同意志。另一方面，法律赋予全体业主所享有的共同管理权，需要通过业主大会才能得以行使。业主委员会是由业主大会选举产生的；而选聘物业服务企业或者其他管理人等重要事务，也需要业主大会来作出决议。

第三，业主大会是一个自治组织，即全体业主所组成的自我管理其共同财产和共同事务的组织。作为一个所有人的联合体，其在性质上既不是国家机关，也不是事业单位，更不是营利性的机构，只不过是依照法律和规约而由业主组织起来的组织体。《民法典》第277条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”业主可以通过设立业主大会的方式来管理其事务，也可以通过召开会议的方式来形成决定和决议。一旦设立业主大会，就可以通过该组织实际行使权利。业主大会作为一个组织体，可以自己的名义开立账户，并且有自己的意思机关与执行机关，能够订立管理规约，也可以授权业主委员会对外代表业主行为。

第四，业主大会的职权是由法律、法规以及管理规约的规定来决定的。《民法典》第277条规定：“业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。”这就是说，如果法律、法规直接规定了业主大会的职权，应当依据法律法规的规定。例如，《民法典》第278条明确规定需要由业主共同决定的事项，必须通过召集业主大会的形式才能作出决定；当然，业主也可以通过管理规约授与业主大会一定的权利。

2．业主大会的职权

主大会的职权是指业主大会依据法律、法规和管理规约的规定所享有的管理业主共同事务和共有财产的各种权利。业主大会作为全体业主的最高权力机构，负责管理业主的共同财产和共同事务，并就业主共同生活事项制订共同规则。关于业主大会的职权，《民法典》第278条规定了由业主共同决定的事项：

第一，制定和修改业主大会议事规则。因为业主大会由全体业主组成，各业主之间的利益诉求千差万别，这就需要制定一定的议事规则，如明确如何召集大会，大会按照何种程序进行，如何确定会议议程以及表决方式等。

第二，制定和修改管理规约。管理规约首先是针对建筑物及其附属设施而制定的。这就是说，如果管理整个建筑物以及各项共有财产，应当由业主在管理规约中加以规定，如果有必要对管理的方法进行变更，可以修改管理规约的规定。因此，业主必须通过业主大会对此进行必要的规范，以共同行使其共有权。

第三，选举业主委员会或者更换业主委员会成员。业主委员会代表全体业主对内决定本小区的日常事务，它是业主大会的执行机关，应当向业主大会负责并受业主大会的监督，因此业主委员会的成立必须由全体业主召开业主大会，经过民主程序选举产生，从而使其能够真正代表业主的利益，表达业主的意志。

第四，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。《民法典》第284条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。但是，业主决定物业管理机构和其他管理人也必须依据一定的程序，毕竟物业管理机构和其他管理人的确定直接关涉业主的切身利益，选聘的好坏直接影响到整个小区的管理。为了切实保障业主所享有的选聘权和解聘权，需要通过法定的程序共同决定。

第五，使用建筑物及其附属设施的维修资金。维修资金是专门用于维护和维修共有财产的资金。维修资金属于全体业主共有，经业主决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。维修资金在性质上属于共有财产，此种共有不能处分、转让，也不能实际地分割为业主所有；维修资金必须用于特定的目的。关于维修资金的筹集，以及如何使用于建筑物及其附属设施，必须由业主决定。业主大会必须经过一定的程序，才能够作出如何筹集和使用维修资金的决定。

第六，筹集建筑物及其附属设施的维修资金。实践中，维修资金是由购房人按照每平方米的标准缴纳，一般在买房时就需要交维修基金，但是购房之后，如果因为修缮、改建、重建建筑物及其附属设施，需要补充维修资金，就需要由业主依据一定的程序共同决定。

第七，改建、重建建筑物及其附属设施。所谓修缮实际上就是指对建筑物进行检修和维护。改建是指对建筑物及其附属建设进行局部的改造。而重建是指建筑物及其附属设施全部重新建造。修缮、改建、重建都涉及对建筑物的整个重大变化，既要动用公共维修资金，也可能需要重新筹集款项，同时可能改变小区建筑物的原有规划，所以必须要业主依据法定的程序加以决定。

第八，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。该款包括两种情形：一是改变共有部分的用途。例如，将其他空地改建为停车场。二是利用共有部分从事经营性活动。例如，通过租赁的方式，将外墙面交给他人设置广告；或者允许广告公司在电梯内设置广告屏、广告牌等。

第九，有关共有和共同管理权利的其他重大事项。该款实际上是兜底条款，凡是关系到业主的重大利益的事宜，例如公共财产的修缮、维护、处分、公共停车场的使用等，如果在管理规约中没有作出规定，各个业主都有权提出动议，请求召开会议，要求业主大会对这些重大事项进行讨论，或者在管理规约中予以规定。

3．业主大会的表决程序

业主大会的决定之所以具有合法性，并能够对全体业主产生拘束力，完全取决于业主大会所作出的决定是否符合法定的程序。

（1）到会人数必须达到三分之二；

（2）协调专有部分面积和业主人数之间的关系；

（3）区分不同的表决事项设置不同的表决条件。

业主委员会是业主大会的执行机构，受业主大会委托而管理全体业主的共有财产或者共同生活事务。业主委员会是业主管理其物业的自治机构，在法律上准确界定业主委员会的性质，对于有效管理物业、维护业主合法权益具有重要意义。

1．业主委员会的性质

依据《民法典》物权编的规定，业主委员会具有如下特征：

第一，它是业主大会的执行机构。在一个小区内可能业主人数众多，平时很难召集各种业主大会，因此有必要通过业主委员会来具体执行管理规约和业主大会的决议。业主委员会本身不能独立于业主大会而存在，它是业主大会的常设机构。在业主大会闭会期间，业主委员会要依据业主大会的授权而具体执行业主大会的各项决定。我国《物业管理条例》第15条已经界定了业主委员会的性质，物权编虽然对此没有明确规定，但从物权法的相关规定来看，可以看出业委会主要是业主大会的执行机构。

第二，它是由业主依据法定的程序所组成的。一方面，只有业主才能有资格被选举为业主委员会成员。因为毕竟业主委员会是业主进行自主管理的一种形式，它不需要也不可能由非业主参与其事务的管理。另一方面，业主委员会必须由业主大会经一定的民主程序选举产生。依据《民法典》第278条的规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第三，它的主要职责是维护全体业主的权益。业主委员会是由业主选举产生的。物权编并没有对业主委员会的职权作出规定，主要是考虑到业主委员会并不是行政机构，也不是有偿的代理机构，它是由全体业主通过法定的程序选举出来的代表业主管理事务的机构，其作为共同行使共有财产共有权和共同事务管理权的自治组织，主要职责是基于法律法规和业主的委托，维护全体业主的共同利益。一方面，业主委员会必须维护业主享有的各种合法权益；另一方面，业主委员会也要维护全体业主的共同利益，如对共有部分的养护、管理和使用；在必要时，可以对个别业主违反管理规约处置其专有部分的行为进行制止。业主委员会活动的费用应当由全体业主来承担。

2．业主委员会的职权

（1）受全体业主的委托，与物业服务企业订立物业服务合同。《物业服务纠纷司法解释》第1条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”

（2）受全体业主的委托，请求确认物业服务合同无效或者部分无效的权利。依据《物业服务纠纷司法解释》第2条，“物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同”，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。

（3）受全体业主的委托，请求解除物业服务合同的权利。《物业服务纠纷司法解释》第8条规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”

（4）受全体业主的委托，在合同终止后，请求物业服务企业退出和移交的权利。《物业服务纠纷司法解释》第10条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”

案例：湖北某市江汉法院判决XX业委会诉盛X酒店建筑物区分所有权纠纷案

1．裁判要旨

在认定业主无偿利用小区共有部分是否构成合理需要时，法院除了审查是否以营利为目的、是否为了更好地使用专有部分外，还应审查是否必须要利用小区的共有部分。

2．案件详情

2009年3月，盛X酒店公司租赁湖北省某市市江汉区XX小区第301栋第1、2层进行酒店经营，租期5年。2010年12月，盛X酒店在未告知XX业委会及物业公司的情况下，委托某市天然气公司施工铺设天然气管道。后XX物业管理处向天然气公司及盛X酒店发函，要求暂停施工，盛X酒店仍继续施工。工程完工后盛X酒店将道路、绿化带和地下管网恢复原状。2011年1月，盛X酒店停止经营，改由江城小院酒店承租经营。XX业委会向法院起诉，请求盛X酒店等被告撤除违法加建的燃气装置、管道，恢复道路、墙面、绿化带、地下管网，并赔偿损失10万元。

湖北省某市市江汉区人民法院经审理认为，盛X酒店铺设燃气管道的外墙应认定为业主的共有部分，其利用XX小区301栋共有部分墙面从事经营性活动，既未依规定征得专有部分占建筑物总面积过半数且人数过半数的业主同意，又违反业主公约的规定，侵犯了其他业主对该建筑物的共有权，损害业主的合法权益，应承担相应责任。江城小院酒店利用盛X酒店铺设的燃气管道从事经营性活动，应与盛X酒店共同承担拆除责任。遂判决盛X酒店、江城小院酒店共同拆除燃气管道。

一审宣判后，盛X酒店、江城小院酒店均不服，提起上诉，后在二审期间自愿撤回上诉。

1．搭设管道的行为不应认定为“利用共有部分从事经营性活动”。依照最高人民法院建筑物区分所有权司法解释第七条和物权法第七十六条规定，利用共有部分从事经营性活动，应认定为有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

笔者认为，对“利用共有部分从事经营性活动”不应作宽泛理解，只有直接获利的行为才能认定为从事经营性活动。盛X酒店利用外墙铺设天然气管道的行为虽然有利于酒店的经营，但行为本身并不直接获利，所以盛X酒店的行为不应认定为“利用共有部分从事经营性活动”。

2．搭设管道行为不应认定为“合理需要”。根据最高人民法院建筑物区分所有权司法解释第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”如果盛X酒店的行为认定为“合理需要”，又不违反法律、法规、管理规约，未损害他人合法权益，则该行为不应认定构成侵权。

司法实践中，对沿小区内外墙面搭设管道行为是否认定为“合理需要”，至少有两个衡量标准：第一，不以营利为目的。这里的营利也是指直接营利，如果是间接营利则不违反该标准。第二，为了更好地使用专有部分，比如增加专有部分的舒适度，或者增加专有部分的安全性，又不损害小区其他业主的共同利益。

除了上述两个标准外，笔者认为还应设立第三个标准——必要性标准，即业主为了更好地使用专有部分，必须要利用小区的共有部分。这一标准是基于对“合理需要”作文义解释而衍生得来。在此，合理对需要做了限制，需要的满足方式不是随意的，不能过分过度，而应具有合理性。业主为了满足更好使用专有部分的需要，而无偿利用小区共有部分，这种需要应建立在合理的基础上。如果这种需要的满足不必利用小区共有部分，而有其他的解决方案可供选择，那么还坚持无偿利用小区共有部分就不具有合理性。

对于必要性标准，也即必须使用共有部分才能更好地利用专有部分。本案中，盛X酒店本可以选择小区外其他线路搭设管道来促进经营，但其坚持选择占用小区共有部分，其行为不符合上述第三个标准。如果酒店在成立后申请搭设管道，行政机关因种种原因审批不予通过，盛X酒店也不能就此选择小区内共有部分的线路，这是因为铺设天然气管道是在酒店成立之前就应该考虑的问题，其应在酒店成立前就积极进行安装申请，如果在酒店成立后再来申请，此时不能获批只能作为其经营风险，由其自行承担，故盛X酒店的行为不应认定“合理需要”，属于擅自占用业主共有部分的侵权行为。同时认定该行为系侵权行为不是基于其“利用共有部分从事经营性活动”，而在于其基于对专有部分的不合理需要而无偿使用小区共有部分。

3．搭设管道的行为构成对业主共有权的侵犯。根据建筑物区分所有权司法解释第十四条第一款的规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，本案盛X酒店利用小区的共有部分搭设管道，虽然该行为不应认定为从事经营性活动，但只要不构成“合理需要”，该行为仍属于擅自占用、处分业主共有部分，应认定为侵权。　　

物权、所有权、成员权