城市空心化指在一些大都市由于都心地带（相当于中国的特大城市建成区）经济承载量过大而造成的人均基础设施费用过高、人均生活费用过高、商务费用过高、闲暇时间损失过高等弊端，使一部分都心居民、机构和企业逃离都心的过程。这个过程往往是个痛苦的过程，并伴随着大量经济资源的浪费。

城市空心化是与城市化相对的概念，指城市中的富裕人群和中产阶层中的大量城市居民选择到城市的近郊或远郊居住，从而出现住宅郊区化和城市空心化的现象。

随着我国住宅产业的发展，特别是城郊接合部住宅建设的兴起，进入21世纪城市空心化问题逐渐成为人们关注的焦点。

正如杭州的城西、城北、城东都将发展成为大型居住区，而城中的居民都在慢慢向外围迁徙。

人口规模增长

随城市人口规模增长对其经济发展有有力因素：

（1）城市规模越大、能够被配置的需求机会种类越能向这个序列的低端延伸；

（2）城市规模越大、各种需求机会的规模也会越大，也就越能引起（经营该种类机会的）规模效益、进一步分工和技术进步等促进经营利润增长的因素，从而资源配置机会是随着城市规模的扩大而规模递增的；

（3）资源配置机会的增加还为各种资源进行优选配置提供了条件，使资源配置得更有效，既资源配置机会越多对经济发展越有力。

土地价格

土地价格上涨是不利于城市经济发展的重要因素。城市越大土地价格越高，如果权衡土地成本和增加建筑物楼层的得失，无异增加楼层可出现获利空间，增加楼层无异会增加单位面积的建筑成本。用实证分析来研究随着城市人口规模的增加，人均基础设施费用的增减可能会更有效，而实证分析表明：随着城市规模的扩大，城市人均基础设施费用是规模递增的。当然城市规模的扩大其弊端不仅仅限于土地价格的增加和人均基础设施费用的增加

交通因素

一、城市中心房价过高，大多数人接受不起在城市中心购房的压力而到郊区购房。

二、城市中心交通拥堵，环境污染严重，人们选择到环境良好的郊区生活。

三、现代交通工具的使用，使得人们在往返于郊区与城市中心成为可能。

郊区城市化即城市附近的郊区开始变成城市，伴随着城市中上阶层人口移居市郊，城市中心城区以外的郊区程乡村区域的城市化过。郊区城市化是城市空心化的结果，而郊区城市化更进一步促进城市空心化。