“他项权利”一词来自我国台湾地区“土地法”，指土地上除所有权之外的物权。我国关于土地上他项权利的解释见于已经失效的《土地登记规则》第2条第2款，指土地使用权和土地所有权以外的其他土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。《不动产登记暂行条例》及其实施细则已不再使用这一概念。
定义
“他项权利”一词来自我国台湾地区“土地法”，指土地上除所有权之外的物权。我国关于土地上他项权利的解释见于已经失效的《土地登记规则》第2条第2款，指土地使用权和土地所有权以外的其他土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。目前的《不动产登记暂行条例》及其实施细则已不再使用这一概念。
我国实行不动产权利归属和其他法定事项实行登记管理制度，其中部分他项权利的设立、变更等也在法定的登记事项范围内。
法律规定（同不动产登记）
民法典的相关规定
第一节 不动产登记
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第二百一十一条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
第二百一十二条 登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
第二百一十三条 登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第二百一十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。
第二百一十九条 利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。
第二百二十条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
第二百二十二条 当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
第二百二十三条 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
其他法律规定
不动产登记暂行条例
（2014年11月24日中华人民共和国国务院令第656号公布 根据2019年3月24日《国务院关于修改部分行政法规的决定》修订）
第一章 总 则
第一条 为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。
第二条 本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
第三条 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。
第四条 国家实行不动产统一登记制度。
不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。
不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
第五条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：
（一）集体土地所有权；
（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；
（三）森林、林木所有权；
（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；
（五）建设用地使用权；
（六）宅基地使用权；
（七）海域使用权；
（八）地役权；
（九）抵押权；
（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。
第六条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。
县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
第七条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。
第二章 不动产登记簿
第八条 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。
不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。
不动产登记簿应当记载以下事项：
（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；
（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；
（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；
（四）其他相关事项。
第九条 不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。
不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。
第十条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。
第十一条 不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。
不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。
第十二条 不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。
采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。
采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。
第十三条 不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。
行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。
第三章 登记程序
第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；
（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；
（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；
（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
（六）申请更正登记或者异议登记的；
（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
第十五条 当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记。
不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。
第十六条 申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：
（一）登记申请书；
（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；
（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；
（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；
（五）与他人利害关系的说明材料；
（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。
第十七条 不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：
（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；
（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；
（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；
（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。
不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。
第十八条 不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：
（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；
（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；
（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。
第十九条 属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：
（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；
（二）在建建筑物抵押权登记；
（三）因不动产灭失导致的注销登记；
（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。
不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。
第二十条 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。
第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。
第二十二条 登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：
（一）违反法律、行政法规规定的；
（二）存在尚未解决的权属争议的；
（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；
（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
第四章 登记信息共享与保护
第二十三条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。
各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。
第二十四条 不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。
不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。
第二十五条 国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。
第二十六条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密；涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。
第二十七条 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。
有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。
第二十八条 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。
第五章 法律责任
第二十九条 不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。
第三十条 不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条 伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十二条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十三条 本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。
不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。
第三十四条 本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。
第三十五条 本条例自2015年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。
权利登记
需要进行他项权利登记的有哪些？
较为常见的他项权利登记有土地他项权利登记和房屋他项权利登记两类，其中土地他项权利登记主要登记的内容包括土地使用权抵押登记和土地地役权登记；房屋他项权利登记主要包括房屋抵押权登记和房屋租赁权登记。进行他项权利登记的形式主要是在不动产权证上直接登记注明他项权利事项并办理专门的他项权证书。
法律后果
他项权利没有进行登记的法律后果是什么？
他项权登记是权利人取得该项权利的重要证明，经登记才具有公示效力，是其权利得到实现的重要保障。他项权利人据此行使他项权利，可以对抗他人包括房屋所有权人的任何非法干涉。他项权利如果没有登记将不具有公示效力，以抵押权为例，如果抵押权人及时进行了他项权利登记，在未注销前，未经抵押权人同意该抵押物不能进行合法交易不能办理过户等交易手续。同时，一旦发生了需要通过抵押物受偿的情形，经过登记的他项权利可以通过优先受偿合理保障相关权益。
案例分析
案例：胡春某与陈某等借款纠纷执行异议之诉——对虚假以租抵债合同的审查
案情介绍
申请执行人：胡春某。
执行异议人：陈某、胡拥某。
法院经审理查明：胡春某与陈某民间借贷纠纷一案判决书于2016年3月10日生效，胡春某向法院申请强制执行，2016年12月8日法院发布关于拍卖陈某所有的某省某市XX商贸城某室房屋的公告。陈某提出执行异议，辩称执行标的已于2014年12月28日用以租抵债方式租给了债权人胡拥某18年。胡拥某也于2017年2月9日提出执行异议，辩称其一直租用诉争房产，称陈某向其借款50万元，约定借款利率为月息贰分，2014年12月28日陈某将该店面以租抵债的方式租给他，双方还签订了一份店面租赁合同，因此法院不能执行该房产。法院经审理，裁定驳回胡拥某、陈某的异议请求。胡拥某不服，遂提起诉讼。另查明，在2014年12月28日之前，胡拥某承租了陈某的店铺从事家电销售，采取一年一签的方式租赁。庭审中，胡拥某向法院提供了陈某向其出具的五张借条，分别为2014年3月10日借现金8万元，2014年3月18日借现金17万元，2014年5月4日借现金10万元，2014年7月2日借现金5万元，2014年9月9日借现金10万元，共计50万元，并提供了一张陈某的农行卡明细，证明借款当天陈某将现金存入了该银行卡内。胡拥某另提供了一份店铺租赁合同，合同签订于2014年12月28日，合同约定：陈某将XX商贸城案涉店面出租给胡拥某，租赁期限为18年，自2015年1月1日至2032年12月31日；租金为每年2.8万元，共计50.4万元；因陈某欠胡拥某50万元借款及利息7.5万元，租金从欠款中一次性扣除，余款及相应利息7万元由陈某继续偿还（按月利率2%计算）；胡拥某向陈某交付租赁押金10万元。陈某于2015年1月1日向胡拥某出具一张收条，载明收到店铺租赁押金现金10万元。
裁判结果
某市法院于2017年11月30日判决驳回胡拥某的诉讼请求。一审宣判后，胡拥某提起上诉，宜春市中级人民法院于2018年10月29日判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，胡拥某申请再审，宜春中院于2019年6月13日作出裁定驳回胡拥某的再审申请。
案件评析
在司法执行实践中，法院经常遇到以租抵债的租赁合同，被执行人将不动产以抵偿债务的形式租赁给第三人使用，每月免于收取租金，用来支付对第三人的欠款。这种租赁行为很多都是为了对抗执行而产生的虚假租约，如果不能防范和甄别虚假以租抵债行为，将会使申请执行人的权益受到损害。
本案中，某市人民法院经审理后认为，胡拥某与陈某之间借贷关系的真实性存疑。胡拥某虽提供了五张共计50万元的借条，但这五笔借款均为现金借款，胡拥某未提供银行转账凭证予以证实。现实生活中，数额巨大的借款不可能每次都以现金支付；虽然陈某的农行卡上有几笔现金存款的时间与借条上的时间一致，但不能证明这几笔现金存款即为向胡拥某所借。
关于胡拥某与陈某签订的店铺租赁合同能否阻止法院对诉争房产执行的问题。首先，从事实依据来评论，胡拥某与陈某之间签订的店铺租赁合同的真实性存疑。理由为：1.五张借条均未约定利息，但店铺租赁合同却反映借款需支付7.5万元的利息。2.胡拥某与陈某庭审中陈述借款时口头约定了按月息贰分计息。若按照该利息计算欠款，明显高于租金，对胡拥某明显划不来，不符合常理。且在签订以租抵债合同时陈某未出现债务危机，胡拥某完全可以要求陈某还本付息。其次，从法律依据来评论，根据合同法第二百一十二条规定，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，出租人缔约的目的是收取租金。本案中即使店铺租赁合同是真实的，也只是陈某以店面使用权抵偿欠款的合同之债，是一种债权；而房屋租赁合同是一种用益物权，两者性质并不相同，故本案不适用“买卖不破租赁”原则。根据合同的相对性原则，胡拥某与陈某之间签订的店铺租赁合同仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。即使胡拥某基于债权取得该店面的使用权，但由于没有进行他项权利登记，也不能对抗法院对该店面的查封、拍卖，所以胡拥某提出的执行异议不能排除法院对诉争房产的强制执行。
裁判要旨
在生效裁判的执行过程中，第三人提出其已租赁被执行人所有的执行标的物，被执行人免付租金，用以冲抵被执行人所欠第三人的债务，以此对抗法院的强制执行。此种情形下，如果被执行人所欠第三人的债务是虚假的，则不存在真实的以租抵债行为，以此签订的以租抵债合同不具有真实性、合法性，该租赁行为不得对抗法院的强制执行。
相关词条
抵押权 不动产登记