功能折旧（functional depreciation，functional obso1escence）也称为
无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值减损。
（1）功能缺乏：是指建筑物没有其应该有的某些部件、设备、设施或系统等。例如，住宅没有卫生间、暖气（北方地区）、燃气、电话线路、有线电视等；办公楼没有电梯、集中空调、宽带等。
（2）功能落后：是指建筑物已有的部件、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营。例如，设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠佳等。以住宅为例，时兴“三大、一小、一多”式住宅，即客厅、厨房、卫生间大，卧室小，壁橱多的住宅，过去建造的卧室大、客厅小、厨房小、卫生间小的住宅，相对而言就过时了。再如高档办公楼，要求有较好的智能化系统，如果某个所谓高档办公楼的智能化程度不够，相对而言其功能就落后了。
（3）功能过剩：是指建筑物已有的部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本。例如，某幢厂房的层高为6m，但如果当地厂房的标准层高为5m，则该厂房超高的lm因不能被市场接受而使其所多花的成本成为无效成本。