公摊建筑面积(publicly shared spaces )，指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括电梯井、管道井、楼梯间等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公摊建筑面积是共有建筑面积分摊而来。“共有建筑面积”这个术语首次出现在2000年8月1日实施的《房产测量规范 第一单元：房产测量规定》GB/T 1786.1-2000(以下简称《测量规范》)国家标准中。尽管《测量规范》没有明确提出分摊后的共有建筑面积就是公摊建筑面积，但在实践中已广泛使用。经过房管部门确权的房产证上就已表明公摊建筑面积的数目，所有开发单位的购房合同上也明确登记了所售套房的套内建筑面积和公摊建筑面积。

2001年施行的《商品房销售管理办法》明确规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。

具体来说：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。如果电梯和公共设施这样的公共空间以及走廊、过道等越多，那么公摊系数自然也就越大。

得房率=套内建筑面积/（套内建筑面积+公摊面积），如果公摊面积降低，购房者今后的得房率将有所提高。

20世纪50年代以前, 中国香港地区房屋以整栋销售为主, 因此价格高、成交量低。1954年，霍英东收购香槟大厦，重新开发出售，香槟大厦就首次提出了公摊，把公共部分的成本费用平摊到业主身上。这样房子就可以按套出售了，而非过去的按栋出售。此后， 香港开发商纷纷效仿这种模式。

中国改革开放后，各地开始探索在福利分房外的其他房地产供应模式，于是慢慢形成了商品房制度。根据瞭望智库数据显示，1987 年深圳从香港地区引进了土地招拍挂模式，1994年从香港地区引进楼花形成内地的房屋预售制度，而公摊面积也是从香港地区引进的内容之一。沿袭香港地区做法，1995年建设部发文《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》，其中第五条指出：“商品房按'套'或'单元'出售，商品房的销售面积即为消费者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。”

2001年6月的《商品房销售管理办法》和2007年《物权法》（第70条），都明确商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

建设部2001年颁布并实施的《商品房销售管理办法》中明确规定，开发商销售商品房可以选择三种计价方式：按套计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。政策上确立了三种销售计价方式，但是，中国开发商却不约而同地选择了“套内+公摊”的模式。国际上的销售计价方式，都是以实际居住面积为依据的，即按“室内面积”计算房价。2013年，中国香港地区出台新政，结束了房屋销售的“建筑面积”时代，而中国内地绝大多数城市还在将“公摊面积”计入房价。多地提出的“取消公摊”，主要是在住房销售环节“取消公摊”或“调整为套内建筑面积计算”。

发现问题

多年前，法律界就有不少声音认为公摊面积的诸多争议已经严重影响了《物权法》的有效实施。不少地方也纷纷出台建议和规定，要求以套内面积计算，取消“公摊面积”。

2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议表决通过《中华人民共和国物权法》。2007年10月1日《物权法》实施当天，广州市率先公示相配套的测绘办法《关于建（构）筑房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知（征求意见稿）》，公开征求市民意见，提出小区共有建筑面积不再分摊到户，即取消了当时房产证上的“公摊面积”的说法，以后市民买房只看套内面积。

2008年1月，在政协甘肃十届一次会议上，中国民主同盟甘肃省委员会也在提案中建议，现有房屋面积中的“公摊面积”有违《物权法》精神，应该取消，并建议房屋建筑面积测量交给业主委托测量。

但上述政策都因缺乏强制执行力，落实情况令人失望。虽然政府部门要求，以套内面积计算的单价和以建筑面积计算的单价都应写进合同里，以两种报价呈现。可是，不强制的“要求”下，部分开发商在实践中依然以建筑面积为主、套内面积为辅表述单价；更有一些开发商“淡化”套内计价方式，对外报价都按照建筑面积计价。

呼声不断

2010年的“两会”上，人大代表林燚就建议取消商品房预售制和公摊面积，与国际接轨；2016年，全国人大代表柳树林等10名代表建议应该遵循国际惯例，按照套内面积计价。2018年，《新华每日电讯》发表文章《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》。文章指出，公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使其在购房后需支出物业费、取暖费等更多成本。在2021年全国两会上，全国政协委员周世虹提交了一份“关于取消公摊面积”的议案，其中建议“应该逐步取消房地产市场长期存在的公摊面积和商品房预售制度。”2022 年两会期间，全国政协委员洪洋表示，在商品房销售中附加公摊面积是普遍现象。取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房。

官方回应

2019年2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中，有一份《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中就指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

2022年8月24日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅答复内蒙古自治区政协十二届五次会议王凤华委员《关于规范房屋“公摊面积”的提案》时称，“我厅将取消‘公摊面积’的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。”答复指出，全国在商品住宅的交易和确权中普遍以共有建筑面积为标准，公摊面积确定具有很强的专业性，广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解，也不能直观地了解实际套内面积，且公摊面积因项目不同存在差异，造成消费者的质疑和矛盾纠纷。在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对防止出现公摊面积无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，维护老百姓切身利益具有积极的作用。

2023年7月28日下午，合肥市召开房地产专题会议，明确提出“为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价”。

出台政策

2024年4月，广东省肇庆市住房和城乡建设局发布《关于全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售的通知》，《通知》称，从2024年5月1日起，肇庆市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。

2024年5月13日，惠州市自然资源局发文称，建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积，但不计入容积率建筑面积的总数不得超过屋顶面积的25％，上述不计入容积率建筑面积不纳入公摊面积。同时，深圳市人民政府发布的2024版《深圳市建筑设计规则》，修订内容包括减少住宅公摊面积、有效提高得房率。过去计入“公摊”面积的避难层、机房等两大部分公共空间，修订后将列为“不计容面积”。换言之，深圳和惠州的新政都将减少住宅公摊面积的计算，提升房屋内部得房率。

2024年9月5日，湖南省湘潭市人民政府办公室发布关于《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》的通知。措施中还包括，房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。

2024年12月12日，衡阳市自然资源和规划局、衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市发展和改革委员会联合发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》。明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。

2024年12月17日，张家口市4部门联合发布《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》，提出逐步推进“取消公摊”。

公摊面积的影响因素较多，主要有户型、套内面积、公共设施、建筑规模等。一般情况下，同一栋楼里户型不同，公摊面积不同，点式楼和板式楼不同；房屋面积越大，公摊面积越大；公共设施、走廊越多，公摊面积越大。通常，在有电梯的板式高层建筑中，公摊面积比例通常在18%-25%之间；在有电梯的塔式小高层建筑中公摊面积比例通常在18%-22%之间；在有电梯的塔式高层建筑中，公摊面积比例通常在 20%-30%之间；房改房的公摊面积比例较低，通常按照10.65% 计算公摊面积。

根据原建设部2001年发布的《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。”

公摊建筑面积是共有建筑面积产权分割的表现形式。改革开放前，中国城市住宅存在私有房、公有廉租房和单位福利房三种基本形式，分属于三种所有制，即私人所有制、国家所有制和集体所有制，产权性质明确，法人主体独立。住房制度改革以后，公有房和福利房转为私有房，其中楼房中公摊建筑面积的产权属性，并没有引起人们的注意。大量商品住宅的出现，公摊建筑面积的产权性质问题凸现出来。一套住房分成了私有和共有两部分，套内建筑面积属私有财产，公摊建筑面积属共有财产。“共有”不同于“公有”，一字之差，说明这是一种新形式的所有制。从拥有产权的个人讲，是有限的私有制；从使用的人群讲，是集体所有制。这是一个矛盾体。一方面业主拿钱购买，另一方面又无权占为己有；一方面是虚拟的私有财产，另一方面又是真实的共有财产；一方面业主是实质上的法人，另一方面又不是形式上的法人。

关于“公摊面积”并无法律和行政法规加以约束，现行国家标准中也没有“公摊建筑面积”和“公摊系数”这两个术语，只有住建部，包括其前身建设部（2008年国务院机构改革方案中将建设部改为住建部）的行政规章和地方政府的部门文件作出了原则性的规定。

该领域可适用的主要规定有：建设部1995年颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（建房1995【517】号）、2002年颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》。而2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000（以下简称《测量规范》）国家标准中，则首次出现了“共有建筑面积”这个术语。2000年《房产测量规范》《测量规范》第8.1.5条规定：“房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。”附录B3“共有建筑面积分摊”一节中，又详细规定了共有建筑面积的内容、计算方法和分摊方法。

共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙 (包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

根据建设部、国家测绘局《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）中有关共有共用面积按比例分摊的计算公式，按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：δSi=K·Si, K=∑δSi/∑Si。式中：K为面积的分摊系数；Si为各单元参加分摊的建筑面积，㎡；δSi为各单元参加分摊所得的分摊面积，㎡；∑δSi为需要分摊的分摊面积总和，㎡；∑Si为参加分摊的各单元建筑面积总和，㎡。

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）规定了公摊面积的计算公式，即公摊面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数，公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷套内建筑面积之和（套内建筑面积之和＝套内使用面积＋墙体面积＋阳台面积）。

一个住宅小区的公摊数据，需要经过以下程序：

设计单位的图纸测算；主管部门对公摊的核算；在项目竣工后，测绘部门还要对房产面积再进行一次测算。涉及公摊测量，中国共有《房产测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》2个国家标准，但由于一些地方还没有建立多测合一体系，缺乏第三方的监督，从而出现公摊面积计算不透明等现象。此外，不少商品房采用的是预售制，普通购房人只能被动地从开发商等处了解信息，这也为最终到手的公摊增加了不确定性。

公摊面积这一概念并非中国首创，欧美国家亦有类似制度，其公摊涵盖范围多局限于电梯、楼梯等垂直交通区域，公摊系数也较低，美国平均15%左右，法国10%出头。

中国的公摊涵盖范围远超他国，除电梯、楼梯等垂直交通区域外，还囊括小区大堂、门厅、走道等水平交通空间，以及物业管理用房、设备间等公共设施区域。中国公摊系数明显偏高，北京商品住宅平均公摊系数达23%，上海超20%，广州约19%。

中国城市基本都在延续中国香港地区“建筑面积”计价模式，个别城市在试行“套内面积”或“建筑面积+套内面积”的“双轨制”计价模式。2002 年，重庆市以法规的形式明确要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据。不按这一计价依据销售的开发商，将被行政主管部门重罚。2011年，重庆市又对这一政策进行了完善。

自2013年1月1日起，香港实行住宅物业销售新规，要求地产代理在推销二手住宅时要先行提供物业单位的实用面积信息，然后才可有选择性地提供相关的建筑面积数据。同年4月29日《一手住宅物业销售条例》正式实施，新规扩展至一手新盘，若代理违规，最严重会被撤销牌照。香港房屋销售由此告别“建筑面积”时代。（注：香港的“实用面积”，相当于中国内地的套内建筑面积。）广州实行的是按建筑面积计价，销售合同中也同时要求标明套内建筑面积，产权证上也分别列明套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积，以方便换算。

“公摊面积”虽然是中国在政策法规上认可的销售计价方式，但是相关法律和法规并没有对公摊面积与其比率作出相应的规定。由于法律法规对所谓公摊面积与比率的规定与监管存在一个非常模糊的地带，因此在执行时，不同开发商不同地区不同楼盘都有自己的标准，消费者不仅没有话语权，而且往往还被“剥夺”知情权处于消息不对称的被动地位。鉴于公摊面积缺少标准、管理混乱等情况，专家呼吁取消公摊面积，全面实行套内建筑面积计价。

根据新华网2010年4月6日报道，山东高密市一处名为“贵宾首府”的楼盘，公摊系数超过52％，被戏称为“史上最牛”的公摊面积。2010年5月31日央视《焦点访谈》播出节目“公摊迷雾”，曝光“最牛公摊面积”事件。开发商事先承诺公摊不超过30％，事后却高达52％，二百多户维权无望的业主欲哭无泪。一份由当地多部门联合验收的文件就贴在贵宾首府一楼大堂内，文件显示该楼盘从3层到20层，公摊系数达52.35％。面对业主维权，贵宾首府的工作人员十分硬气：“法律对于公摊上限没有规定”，“你们一百年都退不了房”。

2020年，西安市民姬女士购买了东仪路荣安芙蓉印月小区的一套商业公寓，2023年3月份交房。进楼后，她发现“楼道宽得可以开车”。姬女士提供的购房合同显示，房子的预(实)测建筑面积共69.75平方米，其中套内建筑面积32.71平方米，分摊共有建筑面积37.04平方米，公摊率超过了50%。姬女士联系置业顾问刘先生，表示房子公摊面积过大，认为“不合理”。刘先生回复说，小区单价本身就低，公摊面积也早在购房合同中就写得清清楚楚。且“相关部门对商业公寓的公摊面积比例未作明确规定”。华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法表示，现在中国确实没有公摊面积相关方面的标准，只有市面上约定俗成的比例。在裁判文书网展示的相关判决中，法庭多以合同中约定的公摊面积与实际面积是否有出入为判决标准，“公摊超过某比例”并不作为判决标准。

原建设部1995年《关于印发〈商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则〉（试行）的通知》规定，商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。但中国法律法规均未直接规定公摊面积应控制在哪一区间范围内属“合理的公摊面积”。正因如此，公摊面积的大小往往由开发商决定，市场上公认的住宅公摊标准大概是：7层以下：7%-12%；7层至11层：10%-16%；12层至33层：14%-24%；别墅类：1%-8%；新房市场最为常见的电梯公寓（如100米高度，33层左右），公摊率一般为30%左右。50%以上的公摊比例显然已超过市场合理比例，不具有广泛接受度，但因公摊面积的占比没有明文规定，难言违法，除非开发商存在混淆概念、虚假宣传、隐瞒套内面积等情况。

公摊面积没有统一标准，最后只能由开发商说了算。公摊面积又衍生出一系列收费，如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费；与此同时，公摊面积上所产生的一些收益却并未分给业主。比如本来是内部经营的场所，如地下车库、小超市，（开发商）把它也作为公共空间去公摊，那么经营收益应该分给业主，又不分给业主，又形成了收益。还让业主承担这一部分公摊面积（的费用），显然业主是无法接受的。因此，围绕公摊面积所产生的纠纷不断。

除了对公摊面积占比例大不满意外，不少群众对其价格认定也有意见。在湖南省长沙市买房的李倩告诉记者,“我买的是精装修房，买了之后通过核算发现，其中精装修费用过分高于市民正常装修费用。我询问之后才知道，房子的精装修费用居然根据建筑面积计算，这样业主们都亏了很多”。同在长沙购买精装房的李先生说：“精装楼盘按建筑面积算装修费，而不是根据使用面积计算。而且，装修费用与装修质量相差过大。比如，2000元每平方米的装修费用，实际上可能就是600元每平方米装修的质量。住建委的2018(53)文中明文规定公共面积只能按毛胚算，却形同虚设，开发商压根不当回事。”

2000年-2014年期间，顺德是佛山唯一采用套内面积计算商品房价格的片区，可自2014年6月21日起，顺德缴纳房屋契税标准从套内计价变成建筑面积计价。新政落地后，在顺德买套内面积八九十平米的商品房，比之前要多交数千元的契税。

若购房者认为公摊面积不合理，可以找开发商协商处理赔偿方案，也可以向房地产行政主管部门反映，必要时可向法院提起诉讼。根据《商品房销售管理办法》的有关规定，公摊面积不合理导致面积误差比超过3%时，可以要求退房或者要求开发商返还房价款，3%以内部分原价返还，超出3%部分双倍返还。购房者在收房时发现公摊面积与购房合同中的约定不一致，可以要求开发商承担赔偿损失的违约责任；而如果公摊面积与购房合同中的约定一致，购房者因疏忽没有注意到公摊面积不合理，则有可能无法获得赔偿。