国际上通行的住宅合作社是指社员出于共同的居住需求而自愿联合起来成立的互助合作组织。

住宅合作社的属性是合作社属性与住宅属性的结合，目的在于为社员提供住宅服务。住宅合作社在国际范围内已成为居民获得住宅的重要手段之一。

1.保障性住宅合作社是中低收入水平的居民为了获得住宅以满足其基本居住需求，在自愿互助的基础上联合起来，自主经营、自我管理而形成的非营利性法人组织。

2.改善性住宅合作社是指居民为了获得住宅以满足其更高的居住需求，在自愿互助的基础上联合起来，自主经营、自我管理的非营利性法人组织。

住宅合作社的基本特点为：民间性、非营利性、民主自愿性、合作互利性。

民间性：是住宅合作社的自有、自营、自享的合作性质的具体体现。民间性意味着合作社独立于政府，这有利于提高社员的关切度与参与意识。

非营利性：住宅合作社唯一的宗旨是为了更好地解决社员的住宅问题，而不是为了营利，建成的住宅是按成本出售给社员，而不是出售给公众。

民主自愿：参加住宅合作社的成员都是完全自愿的，入社自愿、退社自由。在合作社内部实行民主管理原则，重大事项须经社员大会讨论通过。

合作互利：住宅合作社以互助合作为基础，通过共同集资达到互助互利，社员对合作所建住房具有产权、分配权、居住权，任何人都不能强制他人服从自己的经济利益，每个社员在政治、经济上是平等的。

国际范围内的住宅合作社也正朝着两个方向发展：一是满足中低收入居民的基本居住需求；二是满足不同收入阶层居民的个性化居住需求。相应地，我国住宅合作社在未来立法中的类型可分为两类：保障性住宅合作社和改善性住宅合作社。

中国曾经有过住宅合作社制度。“住宅合作社”一词的大量使用是以20世纪80年代开始的住房商品化改革为背景的，所提出的“住宅合作社”是在政府和单位的扶持下，坚持国家、单位和个人三者合理负担的原则，依靠职工自己的力量，采取互助的办法来解决城镇中低收入者住房问题的一种合作形式。在当时的背景下，“住宅合作社”被作为城镇住房制度商品化改革的重要内容，这在当时的国务院房改文件中有体现。1998年以后，中国的经济适用房制度逐步建立和完善起来，住宅合作社开始被纳入经济适用房的范围内予以管理，成为经济适用房的重要组成部分。过去的“住宅合作社”虽然保障性有余，但却不具备合作社自愿、自主、自治、互助的属性。

由上可见，中国的住宅合作社，在成立时，因设置了一系列行政控制，没有体现自愿原则；在管理上，因政府直接参与合作社事务的管理，没有体现自治原则；在性质上，因政策要求政府和单位直接资助住宅合作社，没有体现互助的性质。可见，产生于特殊时期的中国住宅合作社，并非真正意义上的住宅合作社。

中国在住房商品化改革时期产生和发展起来的住宅合作社有两种类型：一类是系统型或单位型住宅合作社，这种住宅合作社是由本系统或本单位利用已有或国家划拨的土地，为解决本系统或本单位职工住房困难而成立的住宅合作社，也称为“职工型住宅合作社”；另一类是社会型住宅合作社，主要是由当地人民政府的有关机构如建设部门、工会等牵头成立，面向本行政区域内无购房渠道的单位及职工，一般由合作建房管理机构统一制订建房计划，统一划拨土地，统一施工，建房规模较大。

系统型或单位型住宅合作社是我国特定历史条件下的政策性产物，是住房商品化改革时期的过渡产品，带有强烈的行政色彩和福利房性质。随着我国住房分配机制由“实物分配为主”过渡到“货币分配为主”，个人成为解决住房问题的主体，系统型或单位型住宅合作社已逐渐退出历史舞台。

社会型住宅合作社其实并不具有真正的社会性质，它仍然是以政府为主导、由政府机构直接组建，只不过面向的对象是所属行政区域内所有住房条件落后和建房困难的单位和个人，而被冠以“社会型”的名称。