专业贷款是指公司风险暴露的一个子类，这类风险暴露和一般公司风险暴露的区别在于，贷款形成的资产未来所产生的现金流，是影响这类风险暴露违约概率和违约损失率的核心因素。

专业贷款一般具有以下特征：

(一)是对一个实体(经常是一个特殊目的实体，special purpose entity, SPE)的贷款，创建这一实体专门是为了给实物资产融资或运作实物资产；

(二)债务人基本没有其他实质性资产或业务，除了从贷款形成的资产中获得的收入外，基本没有或没有独立的偿还债务能力；

(三)贷款的主要还款来源为贷款形成的资产未来所产生的收入，而不是债务人的其他资产；

(四)债务条款规定贷款人对贷款形成的资产及其未来产生的收入有相当程度的控制权；

划分专业贷款的核心标准：

划分专业贷款时，上述四项特征无须在同等程度上得到百分之百的满足。上述特征的具体表现形式，可以在一定程度内放宽，只要在实质上基本满足上述特征的内涵既可。划分专业贷款必须遵循的关键标准是，偿还贷款的主要来源为贷款形成的资产未来所产生的收入。预测贷款形成的资产未来的现金流，而不是债务人现有资产的现金流，是银行贷款决策的主要依据。

专业贷款包括四种类型项目融资、物品融资、商品融资、产生收入的房地产。

(一)项目融资

项目融资除了具备专业贷款的共同特征以外，还具有以下具体特征：

1、项目融资是指以投资项目的预期收益和资产作为融资基础，由项目的参与各方分担风险，债权人在项目资产和预期收益之外无追索权或仅有有限追索权的融资方式。

2、贷款用途既包括对新投资建设项目融资，也包括在项目改善或未改善的情况下，对已有的建设项目再融资。

3、项目融资的还款资金来源通常主要依赖该项目产生的销售收入、补贴收入、回购收入和项目资产处置收入。

以新设项目法人作为融资主体，项目发起人为项目债务提供全过程连带责任保证的，商业银行应主动判断项目发起人的实力，项目债务明显超出发起人担保能力，必须按项目融资处理。

(二)物品融资

物品融资除了具备专业贷款的共同特征以外，还具有以下具体特征：

1、物品融资的贷款用途通常是收购实物资产(如轮船、飞机、卫星、有轨车辆、船舶)。

2、物品融资的还款来源主要依靠已经用来融资、抵押或交给贷款人的特定实物资产创造的现金流，这些现金流可能是通过一个或几个与第三方签订的出租或租赁合约，也可以是自身使用而实现的。

(三)商品融资

商品融资除了具备专业贷款的共同特征以外，还具有以下具体特征：

(1)商品融资的贷款用途是对交易所交易的储备、存货或应收商品(如原油、金属或谷物)的结构性短期贷款。商品融资的结构化特征是为了补偿债务人欠佳的资信水平。贷款的评级反映了其自我清偿的特征以及贷款人组织这笔交易的能力，而不反映借款人的资信水平。

(2)商品融资的还款资金来源通常是商品销售的收入。

(3)商品融资的债务人通常没有其他业务活动，在资产负债表上没有其他实质资产，没有独立的还款能力。

(四)产生收入的房地产

产生收入的房地产除了具备专业贷款的共同特征以外，还具有以下具体特征：

(1)产生收入的房地产的贷款用途是房地产(如用于出租的办公室建筑、零售场所、多户的住宅、工业和仓库场所及旅馆)的开发、销售或出租，以及土地收购、整理、开发和储备。

(2)产生收入的房地产的还款资金来源主要依赖于房地产销售、出租或租赁收入，以及土地出让收入。

(3)债务人或许是，但不一定是一个特殊目的实体，从事房地产建设或拥有房地产的运营公司，或是除了房地产外有其他收益来源的运营公司。

(4)对产生收入的房地产贷款相对于其他用房地产抵押的公司贷款而言，其典型的特征是贷款偿还的可能性和出现违约贷款清收的可能性之间具有极强的正相关关系，两者都主要依赖房地产创造的现金流。