不动产抵押债券是以房屋、土地等不动产作为抵押物而发行的债券。发行这类债券时，发行人应将相应不动产的房契或地契交给信托机构，但产权仍属于发行人。如果发行人到期不能偿付债务，信托机构按规定有权出售抵押的财产，所得款项，用于偿还发行人的债务，如有余款，交还发行人; 如不足以偿还全部债务，则这种债券的持有人成为发行人的一般债权人，其未得到偿还的部分债款，在发行人破产清算时，可按规定顺序要求清偿。抵押权的级次越靠后，其风险越大。不动产抵押债券，不仅一般公司发行，而且不动产抵押银行也发行。它发行这类债券的目的，在于筹集资金，增加不动产抵押贷款的发放量。

公司以这种财产的房契或地契作抵押，如果发生了公司不能偿还债务的情况，抵押的财产将被出售，所得款项用来偿还债务。另外，用作抵押的财产价值不一定与发生的债务额相等，当某抵押品价值很大时，可以分作若干次抵押，这样就有第一抵押债券、第二抵押债券等之分。在处理抵押品偿债时，要按顺序依次偿还优先一级的抵押债券。